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All key definitions for analysing a rental investment — with average data observed on RentValo.
Différence mensuelle entre les loyers perçus et toutes les charges décaissées (crédit, charges propriétaire, impôts). Un cashflow positif signifie que le bien s'autofinance entièrement sans apport mensuel supplémentaire. Un cashflow négatif correspond à un effort d'épargne mensuel.
Médiane RentValo : −120 €/mois crédit inclus.
Montant mensuel que l'investisseur doit débourser pour couvrir le déficit entre loyers perçus et charges totales (crédit + charges propriétaire + impôts). C'est la « cotisation mensuelle » réelle de l'investissement.
Médiane RentValo : 180 €/mois. Nul ou négatif (épargne générée) pour 22 % des simulations.
Mécanisme par lequel l'emprunt amplifie le rendement sur capitaux propres. L'effet de levier est positif si le taux de rendement de l'actif dépasse le coût du crédit. Il amplifie aussi bien les gains que les pertes potentielles.
Sur RentValo, le TRI sur apport dépasse en moyenne le TRI cash de 1,8 point grâce à l'effet de levier.
(Loyer annuel / Prix d'achat total) × 100. Ne prend pas en compte les charges ni la fiscalité. C'est l'indicateur de premier tri pour comparer rapidement des biens, mais il ne reflète pas la rentabilité réelle.
Moyenne observée sur RentValo : 5,8 % brut toutes villes confondues.
Rendement après déduction des charges propriétaire : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance PNO, frais de gestion, GLI et entretien. Ne tient pas encore compte de la fiscalité.
Moyenne observée sur RentValo : 4,2 % net.
Rendement après charges ET impôts. Varie selon le régime fiscal choisi. En LMNP réel, il peut rester proche du rendement net pendant la période d'amortissement car l'imposition est souvent nulle.
Écart moyen net → net-net observé sur RentValo : 0,8 à 1,5 point selon le régime.
Taux d'actualisation qui annule la VAN sur la durée de détention. Intègre les flux de cashflow annuels nets et le produit de revente estimé. Permet de comparer l'immobilier locatif à d'autres placements (PEA, SCPI, livret A).
Un TRI > 8 % sur 20 ans est considéré excellent. Médiane RentValo : 6,2 %.
Somme des flux futurs actualisés au taux de placement de référence choisi par l'investisseur (3 à 8 %). Si la VAN est positive, l'investissement surperforme le placement alternatif choisi comme référence.
Taux d'actualisation par défaut sur RentValo : 3 % (placement conservateur). Paramétrable jusqu'à 8 %.
Déduction forfaitaire appliquée sur les revenus locatifs bruts avant calcul de l'impôt, sans justification de charges réelles. Le taux varie selon le régime : 30 % en micro-foncier (location nue), 50 % en micro-BIC meublé classique. Il simplifie la déclaration en remplaçant la déduction de dépenses concrètes.
Exemple : 10 000 €/an de loyers en micro-BIC → base imposable de 5 000 € après abattement de 50 %.
→ Lire le guide completComptabilisation annuelle de la perte de valeur d'un bien, réduisant le bénéfice imposable sans sortie de trésorerie. En location meublée (LMNP réel, SCI IS), le bâtiment hors terrain est amorti sur 30 ans (~3,33 %/an) et le mobilier sur 7 ans (~14,3 %/an). C'est le principal avantage fiscal du LMNP réel.
Amortissement annuel moyen pour un T2 à 200 000 € : ~5 600 €/an (bâti + mobilier).
→ Lire le guide completEn LMNP réel, quand les amortissements dépassent le résultat net de charges, l'excédent ne peut pas créer de déficit BIC meublé. Il est alors reporté indéfiniment sur les bénéfices meublés futurs. Les ARD réduisent l'imposition des années où les loyers augmentent ou les charges diminuent.
Les ARD s'accumulent souvent en début d'investissement et permettent des années d'imposition nulle lors de la montée en charge des loyers.
→ Lire le guide completCatégorie fiscale des revenus de location meublée (LMNP, LMP) et de courte durée, par opposition aux revenus fonciers de la location nue. Les BIC disposent de deux régimes : micro-BIC (abattement forfaitaire) et réel BIC (déduction des charges réelles et des amortissements).
Seuil micro-BIC meublé classique : 77 700 €/an de recettes pour les revenus 2025, 83 600 €/an pour les revenus 2026. Au-delà, le régime réel devient obligatoire.
→ Lire le guide completEn location nue régime réel, si les charges déductibles dépassent les loyers, le déficit est imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an (porté à 21 400 € pour rénovation énergétique E→D jusqu'en 2027). Le surplus se reporte sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Accessible dès ~2 500 € de charges supérieures aux loyers. Impacte directement la tranche marginale d'imposition.
→ Lire le guide completDispositif de défiscalisation pour l'achat-rénovation dans des villes éligibles (zones dégradées, liste officielle). Réduction d'impôt de 12 % (6 ans), 18 % (9 ans) ou 21 % (12 ans) du prix de revient. Plafond 300 000 €.
Économie IR maximale : 63 000 € (21 % × 300 000 €) sur 12 ans.
→ Lire le guide completImpôt annuel sur les actifs immobiliers nets supérieurs à 1,3 million d'euros au 1er janvier. Il s'applique aux personnes physiques et porte uniquement sur le patrimoine immobilier (résidences, biens locatifs, SCPI non cotées). La résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 %.
Seuil d'imposition IFI 2026 : 1,3 M€ net. Barème de 0,5 % à 1,5 % selon tranches.
Impôt progressif français calculé par tranches marginales (TMI). Les revenus locatifs (fonciers ou BIC) s'ajoutent aux autres revenus du foyer et sont imposés à la TMI applicable, augmentée des prélèvements sociaux (17,2 % en location nue, 18,6 % en meublé non professionnel).
Tranche à 30 % applicable entre 29 580 € et 84 577 € de revenu net imposable (barème 2026 sur les revenus 2025, 1 part — LF 2026, art. 4).
Impôt sur les bénéfices des sociétés, applicable notamment à la SCI IS. Le taux réduit de 15 % s'applique jusqu'à 42 500 € de bénéfice net (sous conditions : CA < 10 M€, capital détenu à 75 % par des personnes physiques) ; puis 25 % au-delà.
Exemple : 20 000 € de bénéfice SCI IS → 3 000 € d'IS au taux réduit de 15 %.
→ Lire le guide completLoi budgétaire votée chaque année par le Parlement français, fixant les règles fiscales de l'exercice suivant. Elle peut modifier les seuils, abattements et régimes de l'investissement locatif. La LFI 2025 a notamment réformé la fiscalité des meublés de tourisme et la plus-value LMNP à la revente.
La LFI 2025 (art. applicable au 16/02/2025) a introduit la réintégration des amortissements LMNP réel dans le calcul de la plus-value imposable à la revente.
→ Lire le guide completStatut acquis automatiquement si les recettes locatives meublées dépassent 23 000 €/an ET représentent plus de 50 % des revenus d'activité du foyer. Les déficits s'imputent sur le revenu global sans plafond. Cotisations sociales TNS (SSI) ~35 % du bénéfice en contrepartie (estimation — taux réel variable selon situation URSSAF, minimum forfaitaire ~1 200 €/an).
Exonération de plus-value possible après 5 ans d'exercice, sous conditions de recettes.
→ Lire le guide completStatut fiscal pour la location meublée dont les recettes annuelles sont inférieures à 23 000 € ou à 50 % des revenus d'activité du foyer. Deux sous-régimes : micro-BIC (abattement 50 %) et réel (amortissement du bien et déduction des charges réelles).
Régime le plus simulé sur RentValo (38 % des simulations). Économie fiscale médiane vs micro-BIC : 1 840 €/an en régime réel.
→ Lire le guide completRéduction d'impôt sur le revenu en échange d'un loyer conventionné modéré avec l'ANAH. Trois niveaux : Loc1 (−15 % du marché) → 15 % de réduction IR, Loc2 (−35 %) → 35 %, Loc3 (−65 %, très social) → 65 %.
Accessible à tous les propriétaires bailleurs, sans conditions de ressources personnelles.
→ Lire le guide completRégime fiscal pour les meublés de tourisme issu de la révision de la loi de finances 2024 (applicable 2026). Prévoit un amortissement à 4 %/an du prix de revient HT et un plafond de loyer à 8 €/m²/mois pour les locations de courte durée.
Remplace l'abattement de 71 % supprimé par la loi de finances 2024 pour les meublés de tourisme classés.
→ Lire le guide completRégime simplifié pour la location meublée : abattement de 50 % sur les recettes (plafond 77 700 € pour les revenus 2025, 83 600 € pour les revenus 2026). Pour les meublés de tourisme non classés : abattement 30 %, plafond 15 000 €/an. Aucune déduction de charges réelles ni d'amortissements.
Formule : loyers × 50 % × (TMI + 18,6 %) — PS des BIC non professionnels depuis la LFSS 2026.
→ Lire le guide completRégime simplifié pour la location nue : abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers bruts. Applicable si les revenus fonciers bruts du foyer sont inférieurs à 15 000 €/an. Aucune charge réelle déductible.
Formule : loyers × 70 % × (TMI + 17,2 %).
→ Lire le guide completImposition à taux unique de 30 % (12,8 % IR + 17,2 % PS) sur les dividendes et revenus de capitaux mobiliers. Option possible pour le barème progressif si plus avantageux. Applicable notamment aux dividendes versés par une SCI IS.
Taux PFU 2026 : 30 %.
Gain imposable réalisé lors de la vente d'un bien immobilier, calculé comme la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition augmenté des frais. Des abattements pour durée de détention s'appliquent : exonération totale d'IR après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans. Depuis le 16/02/2025, les amortissements déduits en LMNP réel réduisent le prix d'acquisition retenu, augmentant la plus-value imposable.
Taux sans abattement : 19 % IR + 17,2 % PS = 36,2 % de la plus-value nette.
Contributions sociales dues sur les revenus du patrimoine et les plus-values immobilières. Location nue et plus-values : CSG 9,2 % + CRDS 0,5 % + prélèvement de solidarité 7,5 %. BIC non professionnels (LMNP) : CSG portée à 10,6 % par la LFSS 2026.
Taux 2026 : 17,2 % (location nue, plus-values) · 18,6 % (LMNP/BIC non professionnels). CSG déductible : 6,8 % dans les deux cas.
Régime fiscal où les charges réelles du bien (intérêts d'emprunt, taxe foncière, travaux, assurance, etc.) sont déduites des loyers pour calculer l'impôt, à la place d'un abattement forfaitaire. En meublé, il permet en plus de déduire les amortissements du bien. Généralement plus avantageux que le micro à partir de 40 à 50 % de charges.
Régime réel obligatoire au-delà de 15 000 € de revenus fonciers (nue) ou 77 700 € de recettes meublées (BIC classique).
→ Lire le guide completStructure permettant d'amortir le bien, de déduire les intérêts d'emprunt et de capitaliser les bénéfices au taux IS (15 % jusqu'à 42 500 €, 25 % au-delà). Option irrévocable. Les dividendes distribués aux associés sont taxés au PFU (30 %).
Nuance revente : la plus-value IS se calcule sur la valeur nette comptable (amortissements déduits de fait), sans abattement pour durée de détention. Depuis la LFI 2025 (art. 84), le LMNP réel subit lui aussi une réintégration — l'écart historique entre les deux régimes à la revente s'est réduit.
→ Lire le guide completTaux d'imposition appliqué au dernier euro de revenu imposable. En France en 2026, le barème IR comprend cinq tranches : 0 %, 11 %, 30 %, 41 %, 45 %. Pour les revenus locatifs, la TMI s'applique en plus des prélèvements sociaux (17,2 % en location nue, 18,6 % en meublé non professionnel).
Exemple : TMI à 30 % + 17,2 % PS = 47,2 % d'imposition marginale totale sur chaque euro de revenu foncier (location nue) supplémentaire ; en meublé non professionnel : 30 % + 18,6 % = 48,6 %.
Somme investie en dehors du crédit bancaire. Couvre généralement les frais de notaire (~7,5 % dans l'ancien) et une fraction du prix. Un apport plus élevé améliore le taux obtenu mais réduit l'effet de levier.
Apport médian simulé sur RentValo : 15 % du prix d'achat total (frais de notaire inclus).
Formule de prêt immobilier où le remboursement du capital est repoussé dans le temps. Le différé partiel : seuls les intérêts et l'assurance sont remboursés pendant la franchise, le capital reste intact. Le différé total : aucun remboursement, les intérêts s'ajoutent au capital. Souvent utilisé pendant des travaux pour limiter les charges avant la mise en location.
Le différé partiel n'allège les mensualités que temporairement et augmente le coût total du crédit.
Indice INSEE publié chaque trimestre permettant de réviser annuellement les loyers en cours de bail. Indexé sur l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Le bailleur ne peut pas dépasser cet indice pour la revalorisation.
Hypothèse de revalorisation par défaut sur RentValo : +1,5 %/an.
Ratio mensualités de crédit / revenus nets mensuels. La limite réglementaire HCSF est de 35 % (assurance incluse). Pour un investissement locatif, les banques intègrent généralement les revenus locatifs à hauteur de 70 % dans le calcul.
RentValo calcule automatiquement le taux d'endettement avec revenus locatifs pondérés à 70 %.
Assurance couvrant le bien en cas de sinistre (dégât des eaux, incendie) quand il est vide entre deux locations ou loué. Fortement recommandée et parfois obligatoire en copropriété.
Coût moyen : 150–300 €/an. Valeur par défaut RentValo : 200 €/an.
Part des charges d'immeuble à la charge du propriétaire non récupérable sur le locataire : gros travaux, honoraires de syndic, assurance immeuble. Représentent en moyenne 20 à 30 % des charges totales de copropriété.
Intégrées automatiquement dans le calcul du rendement net sur RentValo.
Évaluation de A à G de la consommation énergétique et des émissions de GES d'un logement. Les passoires thermiques font l'objet d'une interdiction progressive de mise en location : classe G depuis le 1er janvier 2025, F à partir de 2028, E à partir de 2034.
RentValo affiche une alerte rouge si la classe DPE entraîne une interdiction avant la fin du crédit.
Base de données notariales publiée par la DGFiP sur data.gouv.fr recensant toutes les transactions immobilières françaises sur les 5 dernières années. Source de référence pour les prix réels au m² par ville, quartier et type de bien.
Source principale de RentValo pour les prix au m² — données mises à jour trimestriellement.
Honoraires d'une agence pour gérer la location : recherche de locataire, rédaction du bail, états des lieux, encaissement des loyers et quittances. Ces frais sont déductibles en régime réel (foncier ou BIC).
Taux moyen : 6–10 % des loyers HT. Valeur par défaut RentValo : 7 %.
Achat d'un bien immobilier destiné à la location pour percevoir des revenus réguliers et constituer un patrimoine. Les loyers couvrent tout ou partie du crédit, réduisant l'effort d'épargne mensuel. C'est également un outil courant d'optimisation fiscale via les régimes LMNP, SCI ou déficit foncier.
En France, environ 2,3 millions de propriétaires bailleurs individuels déclarent des revenus fonciers (DGFiP 2024).
Impôt local annuel à la charge exclusive du propriétaire (non récupérable sur le locataire, sauf TEOM ordures ménagères). Varie significativement selon la commune et la valeur cadastrale du bien.
Fourchette nationale pour un T3 : 800–1 500 €/an. Valeur par défaut RentValo : 1 200 €/an.
Période entre deux locataires où le bien ne génère aucun loyer. Impacte directement le rendement net. Plus élevée en saisonnier (15–25 %/an) qu'en location longue durée.
Hypothèse par défaut RentValo : 1 mois/an (8,3 %) en location nue ou meublée longue durée.
Gross, net and net-net yield, cash flow, IRR, NPV — all glossary metrics calculated automatically for your investment.
RentValo Simulator →Free signup · No credit card · All applicable tax regimes compared
Indicative definitions — do not constitute tax or legal advice. Tax rules may change. Consult a qualified accountant for your situation.
Important notice — RentValo is a property analysis and decision-support tool. The simulations, projections and analyses produced are provided for strictly informational purposes only and do not constitute investment advice within the meaning of Articles L. 321-1 and L. 541-1 of the French Monetary and Financial Code. RentValo is not an investment services provider authorised by the Autorité des marchés financiers (AMF) and does not carry out the activity of Financial Investment Adviser (CIF).
Risks — All property investment involves risks, including partial or total loss of invested capital, void periods, unexpected charges and adverse market movements. Past performance and projected figures displayed do not constitute a guarantee of future results. Market data used (price per m², reference rents, rates, taxation) may change. RentValo cannot be held liable for investment decisions made on the basis of these analyses.
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