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LMNP Simulator: simulate tax and depreciation, micro-BIC vs actual-expenses
Free LMNP estimation in real time: compare micro-BIC and actual-expenses, calculate depreciation and see your annual tax saving.
LMNP simulator: the essentials in 30 seconds
An LMNP simulator compares your tax between micro-BIC (50% flat allowance) and the actual-expenses regime (deductible costs + depreciation).
The actual-expenses regime becomes more favourable as soon as costs + interest + depreciation exceed 50% of the rent — a frequent case with a loan.
RentValo computes both regimes with a tested, verified calculation engine, free and without signup, in 2 minutes.
Property tax, service charges, insurance, management…
Initial furniture investment
Your marginal income tax rate
Comparative results
Micro-BIC tax (50% allowance)
2 916€/an
Taxable base: 6 000 €
Estimated actual costs tax
4 027€/an
Furniture depreciation: 714 €/yr
Saving: actual costs vs micro
-1 111€/an
Micro-BIC is more advantageous
⚠️ Simplified estimate — furniture depreciation only (building excluded, as the purchase price is not requested here). For a full simulation with building depreciation (30 years), real taxable profit and a 20-year projection, use the full simulator →
Simulateur LMNP gratuit — Ce que calcule RentValo
Le simulateur LMNP de RentValo est le seul outil en ligne à comparer en temps réel le micro-BIC et le régime réel sur votre situation personnelle, avec vos données exactes. Pas d'estimations génériques : vous saisissez le prix d'achat, le loyer, votre apport, votre TMI et vos charges réelles — RentValo calcule l'impôt exact des deux régimes et vous montre lequel vous économise le plus.
Simulation amortissement LMNP : la logique complète
Au régime réel, RentValo décompose automatiquement votre bien en trois composants amortissables pour calculer votre base imposable nette :
- Bâti— hors terrain (estimé à 15 % de la valeur) : amorti sur 30 ans à 3,33 %/an
- Mobilier— amorti sur 7 ans à 14,3 %/an
- Travaux— amortis sur 10 ans à 10 %/an
Le terrain n'est jamais amortissable. Notre simulateur LMNP complet l'isole automatiquement pour calculer la base amortissable nette et projette le stock d'amortissements réputés différés (ARD) année par année.
Pourquoi utiliser notre simulateur LMNP complet ?
- ✓Calcul de l'amortissement LMNP année par année — stock d'ARD, bénéfice imposable, impôt réel
- ✓Comparaison micro-BIC vs régime réel instantanée — le bon régime pour votre situation s'affiche en 30 secondes
- ✓Projection 10 et 20 ans — loyers indexés IRL, CRD, valeur du bien estimée, cashflow cumulé
- ✓Simulation revente intégrée — réintégration des amortissements LFI 2025 dans le calcul de plus-value
- ✓IA Lylia incluse — analyse de votre simulation et recommandation du régime optimal
- ✓Entièrement gratuit — simulation de base sans inscription, résultats immédiats
Notre simulateur LMNP gratuits'adresse aussi bien aux primo-investisseurs qui veulent choisir le bon régime avant d'acheter qu'aux propriétaires déjà en micro-BIC qui souhaitent estimer le gain potentiel d'un passage au régime réel. La simulation amortissement LMNP est incluse d'emblée, sans aucun calcul manuel de votre part.
LMNP Micro-BIC: how does it work?
Le régime micro-BIC est le régime par défaut pour les loueurs meublés non professionnels dont les recettes annuelles n'excèdent pas 77 700 €(revenus 2025 — seuil porté à 83 600 € pour les revenus 2026). L'administration fiscale applique automatiquement un abattement forfaitaire de 50 %sur vos loyers : vous n'êtes imposé que sur la moitié de vos recettes, au taux de votre TMI + 18,6 % de prélèvements sociaux (taux applicable aux BIC non professionnels depuis la LFSS 2026).
Advantage: no accounting, simplified declaration. Disadvantage: if your real charges exceed 50% of rents, you pay more tax than with the actual costs regime. Micro-BIC is advantageous for properties with few charges and no mortgage.
// Impôt Micro-BIC LMNP
Impôt = Loyers × 50 % × (TMI + 18,6 %)
LMNP Actual costs regime: depreciation
Au régime réel simplifié, vous déduisez l'ensemble de vos charges réelles etvous amortissez comptablement le bien. L'amortissement n'est pas une sortie de trésorerie — c'est une charge comptable qui réduit votre base imposable chaque année, souvent jusqu'à zéro.
Building
30 ans
~3,33 %/an
Excl. land (15% non-depreciable)
Furniture
7 ans
~14,3 %/an
Furniture, appliances, bedding…
Works
10 ans
~10 %/an
Renovation, installation, fittings
⚠️ LFI 2025: since 16 February 2025, depreciation deducted under LMNP actual costs is added back into the capital gains calculation at resale. This reduces the tax advantage on exit. Exception: student, senior and disabled person residences.
When to choose the actual costs regime?
Simple rule:
If your real charges exceed 50% of your rents, the actual costs regime is more advantageous than micro-BIC.50 %
In practice, as soon as there is a mortgage, significant works or a high-value property, the actual costs regime almost always wins thanks to depreciation.
Micro-BIC suited if:
- • Cash purchase, no mortgage
- • Charges < 50% of rents
- • Small property, little furniture
- • You want to avoid accounting
Actual costs suited if:
- • Mortgage (deductible interest)
- • Significant furniture and/or works
- • High-value property (substantial building depreciation)
- • Charges > 50% of rents
FAQ — LMNP
What is the micro-BIC LMNP threshold?
€77,700 in annual receipts for standard long-term furnished rentals (2025 threshold). For classified tourist rentals, the same threshold applies since the 2024 Finance Act (the old 71% allowance was removed — now 50%). For non-classified tourist rentals: €15,000/year with a 30% allowance. Above these thresholds, the actual costs BIC regime is mandatory.
What is LMNP depreciation?
Under the LMNP actual costs regime, you deduct a fraction of the property value from your taxable income each year. The building depreciates over 30 years (~3.33%/yr), furniture over 7 years (~14.3%/yr), works over 10 years. The land (about 15% of value) is not depreciable. These deductions often eliminate tax entirely for 10–15 years.
Can LMNP deficits be carried forward?
Yes, but only against furnished BIC income in subsequent years, with no time limit. Unlike the actual property income regime, the LMNP deficit cannot be offset against global income. Under LMNP actual costs, if your charges and depreciation exceed your rents, the surplus carries forward indefinitely against future furnished rental income.
What is the difference between LMP and LMNP?
LMP (Professional Furnished Landlord) status applies automatically if your furnished rental receipts exceed €23,000/year AND represent more than 50% of your household's professional income. Under LMP actual costs, deficits offset global income without cap — very powerful for large portfolios. In return, TNS self-employed contributions apply (~35% of profit, with a minimum flat charge of about €1,200/year due even at a loss). LMNP only pays social charges on property income (18.6% on furnished lettings since LFSS 2026).
Comment calculer l'amortissement LMNP en 2026 ?
En LMNP réel, l'amortissement se calcule sur trois composants : le bâti (prix d'achat hors terrain, estimé à 15 % de la valeur) amorti sur 30 ans à 3,33 %/an ; le mobilier amorti sur 7 ans à 14,3 %/an ; les travaux amortis sur 10 ans à 10 %/an. Le terrain n'est jamais amortissable. RentValo effectue ce calcul automatiquement à partir du prix d'achat saisi et projette le stock d'amortissements réputés différés (ARD) année par année. Depuis la loi de finances pour 2025 (art. 84), les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025 — notre simulateur LMNP intègre cet impact.
Quelle est la différence entre micro-BIC et régime réel LMNP ?
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % sur vos loyers bruts : vous n'êtes imposé que sur la moitié de vos recettes, sans justifier vos charges. Le régime réel (régime réel simplifié BIC) vous permet de déduire l'ensemble de vos charges réelles PLUS les amortissements du bien et du mobilier. Pour la grande majorité des LMNP avec crédit immobilier, le régime réel ramène l'impôt à zéro pendant 10 à 15 ans, là où le micro-BIC génère un impôt immédiat. Notre simulateur LMNP gratuit compare les deux régimes en temps réel sur votre situation.
Comment fonctionne la loi Jeanbrun 2026 sur les amortissements ?
Le dispositif dit « Jeanbrun » — nom officiel « Relance logement », créé par l'article 47 de la loi de finances pour 2026 — introduit un mécanisme d'amortissement pour la location nue, jusqu'alors réservé aux LMNP et SCI IS. Il permet aux bailleurs en location nue de déduire une dotation aux amortissements de 3 % à 5,5 %/an sur le prix d'acquisition (terrain évalué forfaitairement à 20 %), dans la limite de 8 000 €/an — portée jusqu'à 12 000 €/an pour le locatif social et très social — et sous conditions (engagement de location de 9 ans, plafonds de loyer, acquisitions du 21 février 2026 au 31 décembre 2028). RentValo a intégré le calcul Jeanbrun dans son simulateur : vous pouvez comparer l'impact fiscal de ce régime avec le micro-foncier et le régime réel foncier classique.
RentValo est-il gratuit pour simuler un LMNP ?
Oui. Le simulateur LMNP de RentValo est entièrement gratuit et ne nécessite pas d'inscription. Vous accédez immédiatement au calcul complet : comparaison micro-BIC vs régime réel, amortissements, cashflow mensuel, projection 10/20 ans et simulation revente. L'analyse approfondie par l'IA Lylia (rapport détaillé, recommandations fiscales, comparaison de tous les régimes fiscaux applicables) est disponible à partir de 13 € l'analyse ou en abonnement.
Pour aller plus loin
Simulate your full investment
All applicable tax regimes compared (LMNP micro-BIC, LMNP actual costs, LMP actual costs, SCI IS, micro-foncier…), IRR on deposit, monthly cash flow and 20-year wealth projection.
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Indicative analysis tool — does not constitute tax or legal advice. Tax rules may change. Consult a qualified accountant for your personal situation.