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Calculateur de Rendement Locatif Gratuit
Rendement brut et net en temps réel. Sans inscription, sans email, sans abonnement.
Rendement brut
4.80%
9 600 € de loyers / an
Rendement net (avant impôts)
3.80%
7 600 € net / an
💡 Charges à inclure : taxe foncière, copropriété, assurance PNO, frais de gestion, GLI, entretien. Pour le rendement net-net après impôts (et la comparaison de 10 régimes fiscaux), utilisez le simulateur complet →
Qu'est-ce que le rendement locatif ?
Le rendement locatif est l'indicateur fondamental de tout investissement immobilier : il mesure le rapport entre les loyers perçus et le capital investi. Il s'exprime en pourcentage et permet de comparer rapidement plusieurs biens entre eux, ou d'évaluer si une opportunité est attractive par rapport au marché local.
On distingue trois niveaux : le rendement brut(loyers bruts / prix d'achat total), le rendement net (après toutes les charges du propriétaire) et le rendement net-netqui intègre la fiscalité. Ce dernier varie fortement selon le régime fiscal choisi — de 0,5 à 1,5 point d'écart entre micro-foncier et LMNP réel pour un même bien.
Formule du rendement locatif brut
// Rendement brut
Rendement brut (%) = (Loyer mensuel × 12) ÷ Prix d'achat total × 100
Exemple : Bien acheté 200 000 €, loyer 800 €/mois → (800 × 12) ÷ 200 000 × 100 = 4,80 %brut. Le prix d'achat total inclut les frais de notaire (~7,5 % dans l'ancien, ~2,5 % dans le neuf) et les frais d'agence. Ne pas les oublier — ils pèsent directement sur le rendement.
Formule du rendement locatif net
// Rendement net (avant impôts)
Rendement net (%) = (Loyer annuel − Charges annuelles) ÷ Prix d'achat total × 100
Charges = taxe foncière + copropriété + PNO + gestion + GLI + entretien + relocation
Exemple : Même bien à 200 000 €, loyer 9 600 €/an, charges 2 000 €/an → (9 600 − 2 000) ÷ 200 000 × 100 = 3,80 % net. C'est ce chiffre qui compte pour évaluer la rentabilité réelle avant impôts. Une règle empirique : les charges représentent souvent 20 à 30 % des loyers bruts.
Tableau de référence par ville
Fourchettes indicatives de rendement brut — données marché 2024/2025.
| Ville | Rendement brut | Profil marché |
|---|---|---|
| Paris | 3–4 % | Patrimonial — valorisation long terme |
| Lyon | 4–5 % | Métropole établie — demande soutenue |
| Bordeaux | 4–5 % | Métropole établie — marché tendu |
| Lille | 5–7 % | Fort rendement — demande étudiante élevée |
| Rennes | 5–6 % | Dynamique — bon équilibre risque/rendement |
Sources indicatives : DVF data.gouv.fr + observatoires locaux des loyers. Les frais d'acquisition et charges réelles varient selon le bien.
FAQ — Rendement locatif
Qu'est-ce qu'un bon rendement locatif ?
Un rendement brut de 5 à 7 % est généralement considéré comme correct. En dessous de 4 %, le bien est dit « patrimonial » — l'enjeu est la valorisation à long terme, pas le cashflow immédiat. Au-delà de 8 %, méfiance : le risque (vacance locative, travaux, secteur) est souvent plus élevé. Le rendement net (après toutes les charges) est le vrai indicateur : visez 3 à 5 % selon la ville.
Quelle différence entre rendement brut, net et net-net ?
Brut = loyers bruts / prix d'achat. Net = (loyers − charges propriétaire) / prix d'achat. Net-net = (loyers − charges − impôts) / prix d'achat. Seul le net-net reflète ce qui reste vraiment dans votre poche — et il dépend fortement du régime fiscal (micro-foncier, LMNP réel, SCI IS…). Un écart de 1 à 2 points entre net et net-net est courant.
Quelles charges inclure dans le calcul du rendement net ?
Taxe foncière, charges de copropriété (part non récupérable sur le locataire), assurance propriétaire non occupant (PNO), frais de gestion locative (~7 %), garantie loyers impayés (GLI ~2,5 %), frais de relocation, entretien courant. N'oubliez pas la vacance locative : environ 5 % sur une location longue durée, 15 à 25 % en saisonnier.
Quelle différence entre rendement locatif et TRI ?
Le rendement locatif mesure un rapport annuel statique : loyers / prix. Le TRI (Taux de Rendement Interne) intègre les flux dans le temps — cashflows annuels nets, remboursement du crédit, effet de levier et produit de revente estimé. C'est la mesure la plus complète pour comparer l'immobilier locatif à un PEA, des SCPI ou un livret A.
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Outil d'analyse indicative — ne constitue pas un conseil en investissement au sens de la réglementation AMF. Consultez un expert-comptable pour votre situation personnelle.