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Simulateur LMNP — Micro-BIC ou Régime Réel ?
Comparez votre imposition LMNP micro-BIC et régime réel en temps réel. Découvrez combien les amortissements vous font économiser.
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Investissement initial en meubles
Votre TMI sur le revenu
Résultats comparatifs
Impôt Micro-BIC (abattement 50%)
2 832€/an
Base imposable : 6 000 €
Impôt Régime réel estimé
3 911€/an
Amort. mobilier : 714 €/an
Économie régime réel vs micro
-1 079€/an
Le micro-BIC est plus avantageux
⚠️ Estimation simplifiée — amortissement mobilier uniquement (bâti non inclus faute du prix d'achat). Pour une simulation complète avec amortissement bâti (30 ans), bénéfice fiscal réel et projection 20 ans, utilisez le simulateur complet →
LMNP Micro-BIC : comment ça marche ?
Le régime micro-BIC est le régime par défaut pour les loueurs meublés non professionnels dont les recettes annuelles n'excèdent pas 77 700 €(seuil 2025). L'administration fiscale applique automatiquement un abattement forfaitaire de 50 %sur vos loyers : vous n'êtes imposé que sur la moitié de vos recettes, au taux de votre TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux.
Avantage : aucune comptabilité, déclaration simplifiée. Inconvénient : si vos charges réelles dépassent 50 % des loyers, vous payez plus d'impôts qu'avec le régime réel. Le micro-BIC est avantageux pour les biens avec peu de charges et pas de crédit.
// Impôt Micro-BIC LMNP
Impôt = Loyers × 50 % × (TMI + 17,2 %)
LMNP Régime réel : les amortissements
Au régime réel simplifié, vous déduisez l'ensemble de vos charges réelles etvous amortissez comptablement le bien. L'amortissement n'est pas une sortie de trésorerie — c'est une charge comptable qui réduit votre base imposable chaque année, souvent jusqu'à zéro.
Bâtiment
30 ans
~3,33 %/an
Hors terrain (15 % non amortissable)
Mobilier
7 ans
~14,3 %/an
Meubles, électroménager, literie…
Travaux
10 ans
~10 %/an
Rénovation, installation, aménagement
⚠️ LFI 2025 :depuis le 16 février 2025, les amortissements déduits en LMNP réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Cela réduit l'avantage fiscal à la sortie. Exception : résidences étudiantes, seniors, personnes handicapées.
Quand choisir le régime réel ?
Règle simple :
Si vos charges réelles dépassent 50 % de vos loyers, le régime réel est plus avantageux que le micro-BIC.
Et en pratique, dès qu'il y a un crédit immobilier, des travaux significatifs ou un bien à valeur élevée, le réel l'emporte presque toujours grâce aux amortissements.
Micro-BIC adapté si :
- • Bien acheté comptant, sans crédit
- • Charges < 50 % des loyers
- • Petit bien, peu de mobilier
- • Vous souhaitez éviter la comptabilité
Régime réel adapté si :
- • Crédit immobilier (intérêts déductibles)
- • Mobilier et/ou travaux importants
- • Bien de valeur élevée (amort. bâti conséquent)
- • Charges > 50 % des loyers
FAQ — LMNP
Quel est le plafond du micro-BIC LMNP ?
77 700 € de recettes annuelles pour les locations meublées longue durée (seuil 2025). Pour les meublés de tourisme classés, le même plafond s'applique depuis la loi de finances 2024 (l'ancien abattement de 71 % a été supprimé — abattement désormais de 50 %). Pour les meublés de tourisme non classés : 15 000 €/an avec abattement 30 %. Au-delà de ces seuils, le régime réel BIC s'impose automatiquement.
Qu'est-ce que l'amortissement LMNP ?
En LMNP régime réel, vous déduisez chaque année une fraction de la valeur du bien de vos revenus imposables. Le bâtiment s'amortit sur 30 ans (~3,33 %/an), le mobilier sur 7 ans (~14,3 %/an), les travaux sur 10 ans. Le terrain (environ 15 % de la valeur) n'est pas amortissable. Ces amortissements permettent souvent d'effacer totalement l'impôt pendant 10 à 15 ans.
Le déficit LMNP est-il reportable ?
Oui, mais uniquement sur les BIC meublés des années suivantes, sans limite de durée. Contrairement au régime foncier réel, le déficit LMNP ne s'impute pas sur le revenu global. En LMNP réel, si vos charges et amortissements dépassent vos loyers, l'excédent se reporte indéfiniment sur vos futurs revenus locatifs meublés.
Quelle différence entre LMP et LMNP ?
Le statut LMP (Loueur Meublé Professionnel) s'applique automatiquement si vos recettes locatives meublées dépassent 23 000 €/an ET représentent plus de 50 % de vos revenus d'activité du foyer. En LMP réel, les déficits s'imputent sur le revenu global sans plafond — très puissant pour les gros patrimoines. En contrepartie, des cotisations sociales TNS s'appliquent (~17 %). Le LMNP ne paie que les prélèvements sociaux sur revenus du patrimoine (17,2 %).
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Outil d'analyse indicative — ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique. Les règles fiscales peuvent évoluer. Consultez un expert-comptable pour votre situation personnelle.