Outil gratuit
Simulateur LMNP : simulation impôt et amortissement, micro-BIC vs régime réel
Estimation LMNP en temps réel : comparez micro-BIC et régime réel, calculez vos amortissements et découvrez votre économie fiscale annuelle.
Simulateur LMNP : l'essentiel en 30 secondes
Un simulateur LMNP compare votre imposition entre micro-BIC (abattement 50 %) et régime réel (charges + amortissements déductibles).
Le réel devient plus avantageux dès que charges + intérêts + amortissements dépassent 50 % du loyer — cas fréquent avec un crédit.
RentValo calcule les deux régimes avec un moteur de calcul testé et vérifié, gratuitement et sans inscription, en 2 minutes.
Taxe foncière, copro, PNO, gestion…
Investissement initial en meubles
Votre TMI sur le revenu
Résultats comparatifs
Impôt Micro-BIC (abattement 50%)
2 916€/an
Base imposable : 6 000 €
Impôt Régime réel estimé
4 027€/an
Amort. mobilier : 714 €/an
Économie régime réel vs micro
-1 111€/an
Le micro-BIC est plus avantageux
⚠️ Estimation simplifiée — amortissement mobilier uniquement (bâti non inclus faute du prix d'achat). Pour une simulation complète avec amortissement bâti (30 ans), bénéfice fiscal réel et projection 20 ans, utilisez le simulateur complet →
Simulateur LMNP gratuit — Ce que calcule RentValo
Le simulateur LMNP de RentValo est le seul outil en ligne à comparer en temps réel le micro-BIC et le régime réel sur votre situation personnelle, avec vos données exactes. Pas d'estimations génériques : vous saisissez le prix d'achat, le loyer, votre apport, votre TMI et vos charges réelles — RentValo calcule l'impôt exact des deux régimes et vous montre lequel vous économise le plus.
Simulation amortissement LMNP : la logique complète
Au régime réel, RentValo décompose automatiquement votre bien en trois composants amortissables pour calculer votre base imposable nette :
- Bâti— hors terrain (estimé à 15 % de la valeur) : amorti sur 30 ans à 3,33 %/an
- Mobilier— amorti sur 7 ans à 14,3 %/an
- Travaux— amortis sur 10 ans à 10 %/an
Le terrain n'est jamais amortissable. Notre simulateur LMNP complet l'isole automatiquement pour calculer la base amortissable nette et projette le stock d'amortissements réputés différés (ARD) année par année.
Pourquoi utiliser notre simulateur LMNP complet ?
- ✓Calcul de l'amortissement LMNP année par année — stock d'ARD, bénéfice imposable, impôt réel
- ✓Comparaison micro-BIC vs régime réel instantanée — le bon régime pour votre situation s'affiche en 30 secondes
- ✓Projection 10 et 20 ans — loyers indexés IRL, CRD, valeur du bien estimée, cashflow cumulé
- ✓Simulation revente intégrée — réintégration des amortissements LFI 2025 dans le calcul de plus-value
- ✓IA Lylia incluse — analyse de votre simulation et recommandation du régime optimal
- ✓Entièrement gratuit — simulation de base sans inscription, résultats immédiats
Notre simulateur LMNP gratuits'adresse aussi bien aux primo-investisseurs qui veulent choisir le bon régime avant d'acheter qu'aux propriétaires déjà en micro-BIC qui souhaitent estimer le gain potentiel d'un passage au régime réel. La simulation amortissement LMNP est incluse d'emblée, sans aucun calcul manuel de votre part.
LMNP Micro-BIC : comment ça marche ?
Le régime micro-BIC est le régime par défaut pour les loueurs meublés non professionnels dont les recettes annuelles n'excèdent pas 77 700 €(revenus 2025 — seuil porté à 83 600 € pour les revenus 2026). L'administration fiscale applique automatiquement un abattement forfaitaire de 50 %sur vos loyers : vous n'êtes imposé que sur la moitié de vos recettes, au taux de votre TMI + 18,6 % de prélèvements sociaux (taux applicable aux BIC non professionnels depuis la LFSS 2026).
Avantage : aucune comptabilité, déclaration simplifiée. Inconvénient : si vos charges réelles dépassent 50 % des loyers, vous payez plus d'impôts qu'avec le régime réel. Le micro-BIC est avantageux pour les biens avec peu de charges et pas de crédit.
// Impôt Micro-BIC LMNP
Impôt = Loyers × 50 % × (TMI + 18,6 %)
LMNP Régime réel : les amortissements
Au régime réel simplifié, vous déduisez l'ensemble de vos charges réelles etvous amortissez comptablement le bien. L'amortissement n'est pas une sortie de trésorerie — c'est une charge comptable qui réduit votre base imposable chaque année, souvent jusqu'à zéro.
Bâtiment
30 ans
~3,33 %/an
Hors terrain (15 % non amortissable)
Mobilier
7 ans
~14,3 %/an
Meubles, électroménager, literie…
Travaux
10 ans
~10 %/an
Rénovation, installation, aménagement
⚠️ LFI 2025 : depuis le 16 février 2025, les amortissements déduits en LMNP réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Cela réduit l'avantage fiscal à la sortie. Exception : résidences étudiantes, seniors, personnes handicapées.
Quand choisir le régime réel ?
Règle simple :
Si vos charges réelles dépassent 50 % de vos loyers, le régime réel est plus avantageux que le micro-BIC.
Et en pratique, dès qu'il y a un crédit immobilier, des travaux significatifs ou un bien à valeur élevée, le réel l'emporte presque toujours grâce aux amortissements.
Micro-BIC adapté si :
- • Bien acheté comptant, sans crédit
- • Charges < 50 % des loyers
- • Petit bien, peu de mobilier
- • Vous souhaitez éviter la comptabilité
Régime réel adapté si :
- • Crédit immobilier (intérêts déductibles)
- • Mobilier et/ou travaux importants
- • Bien de valeur élevée (amort. bâti conséquent)
- • Charges > 50 % des loyers
FAQ — LMNP
Quel est le plafond du micro-BIC LMNP ?
77 700 € de recettes annuelles pour les locations meublées longue durée (seuil 2025). Pour les meublés de tourisme classés, le même plafond s'applique depuis la loi de finances 2024 (l'ancien abattement de 71 % a été supprimé — abattement désormais de 50 %). Pour les meublés de tourisme non classés : 15 000 €/an avec abattement 30 %. Au-delà de ces seuils, le régime réel BIC s'impose automatiquement.
Qu'est-ce que l'amortissement LMNP ?
En LMNP régime réel, vous déduisez chaque année une fraction de la valeur du bien de vos revenus imposables. Le bâtiment s'amortit sur 30 ans (~3,33 %/an), le mobilier sur 7 ans (~14,3 %/an), les travaux sur 10 ans. Le terrain (environ 15 % de la valeur) n'est pas amortissable. Ces amortissements permettent souvent d'effacer totalement l'impôt pendant 10 à 15 ans.
Le déficit LMNP est-il reportable ?
Oui, mais uniquement sur les BIC meublés des années suivantes, sans limite de durée. Contrairement au régime foncier réel, le déficit LMNP ne s'impute pas sur le revenu global. En LMNP réel, si vos charges et amortissements dépassent vos loyers, l'excédent se reporte indéfiniment sur vos futurs revenus locatifs meublés.
Quelle différence entre LMP et LMNP ?
Le statut LMP (Loueur Meublé Professionnel) s'applique automatiquement si vos recettes locatives meublées dépassent 23 000 €/an ET représentent plus de 50 % de vos revenus d'activité du foyer. En LMP réel, les déficits s'imputent sur le revenu global sans plafond — très puissant pour les gros patrimoines. En contrepartie, des cotisations sociales TNS s'appliquent (~35 % du bénéfice, avec un minimum forfaitaire d'environ 1 200 €/an dû même en cas de déficit). Le LMNP ne paie que les prélèvements sociaux sur revenus du patrimoine (18,6 % en meublé depuis la LFSS 2026).
Comment calculer l'amortissement LMNP en 2026 ?
En LMNP réel, l'amortissement se calcule sur trois composants : le bâti (prix d'achat hors terrain, estimé à 15 % de la valeur) amorti sur 30 ans à 3,33 %/an ; le mobilier amorti sur 7 ans à 14,3 %/an ; les travaux amortis sur 10 ans à 10 %/an. Le terrain n'est jamais amortissable. RentValo effectue ce calcul automatiquement à partir du prix d'achat saisi et projette le stock d'amortissements réputés différés (ARD) année par année. Depuis la loi de finances pour 2025 (art. 84), les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025 — notre simulateur LMNP intègre cet impact.
Quelle est la différence entre micro-BIC et régime réel LMNP ?
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % sur vos loyers bruts : vous n'êtes imposé que sur la moitié de vos recettes, sans justifier vos charges. Le régime réel (régime réel simplifié BIC) vous permet de déduire l'ensemble de vos charges réelles PLUS les amortissements du bien et du mobilier. Pour la grande majorité des LMNP avec crédit immobilier, le régime réel ramène l'impôt à zéro pendant 10 à 15 ans, là où le micro-BIC génère un impôt immédiat. Notre simulateur LMNP gratuit compare les deux régimes en temps réel sur votre situation.
Comment fonctionne la loi Jeanbrun 2026 sur les amortissements ?
Le dispositif dit « Jeanbrun » — nom officiel « Relance logement », créé par l'article 47 de la loi de finances pour 2026 — introduit un mécanisme d'amortissement pour la location nue, jusqu'alors réservé aux LMNP et SCI IS. Il permet aux bailleurs en location nue de déduire une dotation aux amortissements de 3 % à 5,5 %/an sur le prix d'acquisition (terrain évalué forfaitairement à 20 %), dans la limite de 8 000 €/an — portée jusqu'à 12 000 €/an pour le locatif social et très social — et sous conditions (engagement de location de 9 ans, plafonds de loyer, acquisitions du 21 février 2026 au 31 décembre 2028). RentValo a intégré le calcul Jeanbrun dans son simulateur : vous pouvez comparer l'impact fiscal de ce régime avec le micro-foncier et le régime réel foncier classique.
RentValo est-il gratuit pour simuler un LMNP ?
Oui. Le simulateur LMNP de RentValo est entièrement gratuit et ne nécessite pas d'inscription. Vous accédez immédiatement au calcul complet : comparaison micro-BIC vs régime réel, amortissements, cashflow mensuel, projection 10/20 ans et simulation revente. L'analyse approfondie par l'IA Lylia (rapport détaillé, recommandations fiscales, comparaison de tous les régimes fiscaux applicables) est disponible à partir de 13 € l'analyse ou en abonnement.
Pour aller plus loin
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Tous les régimes fiscaux applicables comparés (LMNP micro-BIC, LMNP réel, LMP réel, SCI IS, micro-foncier…), TRI sur apport, cash-flow mensuel et projection patrimoniale sur 20 ans.
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Outil d'analyse indicative — ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique. Les règles fiscales peuvent évoluer. Consultez un expert-comptable pour votre situation personnelle.