Baromètre · Édition 1
Baromètre de la rentabilité locative : dix grandes villes françaises
Où le rendement locatif brut est-il le plus élevé ? RentValo a croisé prix d'achat et loyers au m² pour classer dix grands marchés français. Appartements, données arrêtées au 1er juin 2026.
Par Baptiste Rouget · Publié le 28 août 2026
En bref
Sur les dix villes étudiées, Lille affiche le rendement locatif brut le plus élevé (5,86 %) et Paris le plus faible (4,14 %), soit un écart de 42 %. Moyenne des dix villes : 4,98 %. Enseignement clé : les villes les plus chères ne sont pas les plus rentables — le prix au m² de Paris est près de trois fois celui de Lille, pour un loyer au m² deux fois plus élevé seulement.
5,86 %
Meilleur rendement brut — Lille
4,98 %
Moyenne des 10 villes
+42 %
Écart Lille vs Paris
Classement 2026 par rendement locatif brut
| Rang | Ville | Prix moyen €/m² | Loyer €/m²/mois | Rendement brut |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Lille | 3 359 € | 16,4 € | 5,86 % |
| 2 | Montpellier | 3 479 € | 16,0 € | 5,52 % |
| 3 | Marseille | 3 644 € | 16,5 € | 5,43 % |
| 4 | Nantes | 3 442 € | 14,6 € | 5,09 % |
| 5 | Toulouse | 3 585 € | 15,1 € | 5,05 % |
| 6 | Strasbourg | 3 716 € | 15,4 € | 4,97 % |
| 7 | Bordeaux | 4 314 € | 17,1 € | 4,76 % |
| 8 | Rennes | 4 037 € | 15,1 € | 4,49 % |
| 9 | Lyon | 4 673 € | 17,4 € | 4,47 % |
| 10 | Paris | 9 701 € | 33,5 € | 4,14 % |
| Moyenne des 10 villes | 4 395 € | 17,7 € | 4,98 % |
Rendement brut = (loyer mensuel au m² × 12) ÷ prix d'achat au m². Hors frais de notaire, charges, taxe foncière, vacance locative et fiscalité. Échantillon de dix grandes villes françaises, non exhaustif. Données indicatives, non contractuelles.
Ce que le rendement brut ne dit pas
Le brut est un point de départ, pas une décision. Le rendement net — après frais de notaire, charges, taxe foncière et surtout fiscalité — peut varier de plusieurs points pour un même bien selon le régime retenu : LMNP au réel, micro-BIC, micro-foncier, réel foncier, SCI à l'IR ou à l'IS. C'est là que se joue la performance réelle d'un investissement.
- →Les frais d'achat ne sont pas dans le brut. Dans l'ancien, les frais de notaire représentent environ 7 à 8 % du prix : ils amputent mécaniquement le rendement réel dès la première année.
- →Les charges annuelles non plus. Taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance propriétaire non occupant, gestion et vacance locative pèsent typiquement 20 à 30 % du loyer encaissé.
- →La fiscalité est le poste le plus discriminant. Sur un même bien, l'écart entre le régime le plus favorable et le plus défavorable se chiffre couramment en centaines d'euros par mois — bien plus que l'écart de 42 % de rendement brut entre Lille et Paris.
- →Une moyenne de ville reste une moyenne. À l'intérieur d'une même commune, l'écart de rendement entre quartiers dépasse souvent l'écart entre les villes de ce classement.
Du rendement brut au rendement net après impôt
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Sources et méthodologie
- Périmètre
- Appartements, dix grandes villes françaises, juillet 2026. Échantillon non exhaustif.
- Prix d'achat
- MeilleursAgents — carte des prix, estimations au 1er juin 2026, exprimées en net vendeur (hors frais d'agence et de notaire).
- Loyers
- MeilleursAgents — loyer moyen au m² pour un appartement, même page et même méthodologie que les prix, afin que les rendements restent comparables entre villes.
- Corroboration
- Observatoire LocService 2026 (loyer moyen national 17,04 €/m², Paris ≈ 39 €/m²) et observatoires locaux des loyers — ordres de grandeur cohérents.
- Rendement brut
- (loyer mensuel/m² × 12) ÷ prix/m². N'intègre pas : frais de notaire (≈ 7 à 8 % dans l'ancien), charges non récupérables, taxe foncière, vacance locative, ni fiscalité.
- Rendement net
- Toujours inférieur au brut. C'est là que le régime fiscal (LMNP, micro-foncier, réel, SCI…) fait la différence — cœur de l'analyse RentValo.
- Avertissement
- Données fournies à titre indicatif, non contractuelles. RentValo est un outil d'analyse et d'aide à la décision.
Source des prix et loyers : MeilleursAgents — prix de l'immobilier. Baromètre établi le 9 juillet 2026.
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Baromètre RentValo de la rentabilité locative — Édition 1
PDF, 1 page · classement complet, chiffres clés et méthodologie. Réutilisable en citant RentValo.