Investisseur non-résident · Belgique → France
Investir dans l'immobilier locatif en France depuis la Belgique
Vous résidez en Belgique et visez un bien locatif en France ? Votre fiscalité est différente de celle d'un résident français — et souvent plus favorable qu'on ne le croit. RentValo est le seul simulateur qui applique la convention fiscale franco-belge à votre projet, en 30 secondes.
En bref
Les loyers d'un bien situé en France sont imposables en France (convention franco-belge du 10 mars 1964). La Belgique les exonère avec réserve de progressivité — vous ne payez pas deux fois. En France, vous relevez de l'impôt non-résident (taux minimum 20 %, puis 30 % au-delà de 29 868 €) et, si vous êtes affilié à la sécurité sociale belge, du seul prélèvement de solidarité de 7,5 % (au lieu des 17,2 % hors EEE). Le statut LMNP vous est ouvert.
Ce que dit la convention fiscale franco-belge (encore celle de 1964)
- →Les loyers d'un bien situé en France sont imposables en France (article 3 de la convention du 10 mars 1964).
- →La Belgique n'impose pas ces revenus une seconde fois : elle les exonère avec « réserve de progressivité ». Concrètement, les loyers français ne sont pas taxés en Belgique, mais ils sont pris en compte pour déterminer le taux d'imposition appliqué à vos autres revenus belges.
- →Point d'actualité vérifié en juillet 2026: la nouvelle convention signée le 9 novembre 2021 n'est toujours pas ratifiée. C'est donc bien la convention de 1964 qui s'applique aujourd'hui.
Votre imposition en France comme non-résident belge
- →Impôt sur le revenu (IR) : taux minimum de 20 %, puis 30 % au-delà de 29 868 € de revenu net imposable de source française — sauf si le « taux moyen » calculé sur vos revenus mondiaux est plus favorable (option à demander).
- →Prélèvements sociaux : affilié à la sécurité sociale belge, vous payez le prélèvement de solidarité de 7,5 %— pas les 17,2 % de CSG/CRDS (Contribution sociale généralisée / Contribution au remboursement de la dette sociale). C'est un avantage de 9,7 points par rapport à un non-résident hors Espace économique européen (EEE).
- →Le LMNP (Loueur en meublé non professionnel) est accessible aux non-résidents : amortissements déductibles, micro-BIC ou réel.
Exemple chiffré
En bref
Un T2 meublé à Lille, 180 000 €, loyer 750 €/mois (9 000 €/an), acheté par un résident belge et déclaré en LMNP réel :
- •L'amortissement du bâti seul représente 5 100 €/an (180 000 € × 85 % / 30 ans). Ajouté au mobilier et aux charges déductibles, il ramène la base imposable proche de zéro les premières années.
- •Impôt en France: quelques dizaines d'euros par an (IR au taux plancher de 20 % + prélèvement de solidarité de 7,5 % sur la base résiduelle).
- •Impôt en Belgique : 0 € sur ces loyers (exonération avec réserve de progressivité).
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- ✓La couche non-résident est presque toujours mal calculée par les simulateurs français standards (taux minimum de 20/30 %, prélèvement de solidarité de 7,5 % au lieu de 17,2 %).
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Simuler mon investissement franco-belge →Questions fréquentes
Un résident belge paie-t-il des impôts en France sur ses loyers ?
Oui. Les loyers d'un bien situé en France sont imposables en France, pays de situation du bien (article 3 de la convention franco-belge du 10 mars 1964). La Belgique, de son côté, n'impose pas une seconde fois ces revenus : elle les exonère avec réserve de progressivité, c'est-à-dire qu'elle les prend en compte uniquement pour déterminer le taux applicable à vos autres revenus belges.
La nouvelle convention fiscale France-Belgique est-elle en vigueur ?
Non. Une nouvelle convention a été signée le 9 novembre 2021, mais elle n'est toujours pas ratifiée à ce jour (juillet 2026). C'est donc la convention du 10 mars 1964 qui continue de s'appliquer à votre investissement locatif aujourd'hui.
Quel taux d'impôt pour un non-résident belge en France ?
L'impôt sur le revenu français applique un taux minimum de 20 % sur la fraction de revenu net imposable de source française jusqu'à 29 868 € (barème 2026), puis 30 % au-delà de ce seuil. Vous pouvez demander l'application du « taux moyen » calculé sur vos revenus mondiaux s'il vous est plus favorable.
Un Belge paie-t-il la CSG sur ses loyers français ?
Non, s'il est affilié à la sécurité sociale belge. Un résident belge affilié à un régime de sécurité sociale d'un État membre de l'Espace économique européen ne paie que le prélèvement de solidarité de 7,5 %, et non les 17,2 % de CSG/CRDS (Contribution sociale généralisée / Contribution au remboursement de la dette sociale) dus par les non-résidents hors EEE.
Le statut LMNP est-il ouvert aux résidents belges ?
Oui. Le statut de Loueur en meublé non professionnel (LMNP) est accessible aux non-résidents dans les mêmes conditions qu'un résident français : vous pouvez opter pour le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50 %) ou pour le régime réel, qui permet de déduire vos charges et d'amortir le bien et le mobilier.
Comment RentValo calcule-t-il la double imposition ?
RentValo applique un moteur conventionnel : il simule d'abord l'impôt français (IR non-résident + prélèvement de solidarité), puis applique la convention franco-belge — ici la méthode d'exemption avec réserve de progressivité, qui laisse un impôt résiduel nul en Belgique sur ces loyers — et restitue enfin votre charge fiscale nette. Il s'agit d'une analyse d'aide à la décision, pas d'un conseil fiscal.
Pour aller plus loin
Avertissement important — RentValo est un outil d'analyse et d'aide à la décision immobilière. Les simulations, projections et analyses produites sont fournies à titre strictement informatif et ne constituent pas des conseils en investissement au sens des articles L. 321-1 et L. 541-1 du Code monétaire et financier. RentValo n'est pas un prestataire de services d'investissement agréé par l'Autorité des marchés financiers (AMF) et n'exerce pas l'activité de Conseiller en Investissement Financier (CIF).
Risques — Tout investissement immobilier comporte des risques, dont la perte partielle ou totale du capital investi, des risques de vacance locative, de charges imprévues et d'évolution défavorable du marché. Les performances passées et les projections affichées ne constituent pas une garantie de résultats futurs. Les données de marché utilisées (prix au m², loyers de référence, taux, fiscalité) sont susceptibles d'évoluer. RentValo ne saurait être tenu responsable des décisions d'investissement prises sur la base de ces analyses.
Avant toute décision d'investissement, nous vous recommandons de consulter un professionnel qualifié : notaire, expert-comptable, conseiller en gestion de patrimoine (CGP) agréé AMF ou avocat spécialisé.