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Expatrié : investir dans l'immobilier locatif en France
Vous vivez à l'étranger et souhaitez acheter — ou conserver — un bien locatif en France ? Votre fiscalité bascule dans le régime des non-résidents : taux minimum, prélèvements sociaux spécifiques, convention fiscale. RentValo applique ces règles à votre projet, en 30 secondes.
En bref
À jour en juillet 2026 : un expatrié devenu non-résident fiscal reste imposable en France sur ses loyers français, au taux minimum de 20 % puis 30 % au-delà de 29 868 €(barème 2026), sauf option pour le taux moyen si elle est plus favorable. Affilié à la sécurité sociale d'un État de l'EEE, de la Suisse — ou du Royaume-Uni (accord de sortie) — il ne paie que le prélèvement de solidarité de 7,5 %, contre 17,2 % ailleurs. Le LMNP se conserve, et l'IFI ne vise plus que ses biens français.
L'expatriation change votre résidence fiscale — et votre fiscalité immobilière
- →Vous devenez non-résident fiscallorsque plus aucun des critères de l'article 4 B du CGI (foyer, séjour principal, activité professionnelle, centre des intérêts économiques) ne vous rattache à la France. En cas de doute, la convention fiscale avec votre pays d'accueil tranche.
- →L'année du départ, votre déclaration est scindée : revenus mondiaux jusqu'à la date du départ, puis revenus de source française uniquement (annexe 2042-NR). Votre dossier est ensuite géré par le Service des impôts des particuliers non-résidents.
- →Vos loyers français restent imposables en France: c'est le pays de situation du bien qui impose, votre pays de résidence éliminant ensuite la double imposition selon sa convention avec la France.
L'imposition de vos loyers une fois expatrié
- →Impôt sur le revenu : taux minimum de 20 % jusqu'à 29 868 € de revenu net imposable de source française, puis 30 %(barème 2026). L'option pour le « taux moyen » calculé sur vos revenus mondiaux est souvent gagnante en début d'expatriation — elle se demande simplement dans la déclaration.
- →Prélèvements sociaux : 7,5 %(prélèvement de solidarité) si vous êtes affilié à la sécurité sociale d'un État de l'EEE ou de la Suisse ; 17,2 % sinon.
- →Expatriés au Royaume-Uni: point vérifié en juillet 2026 — l'exonération de CSG-CRDS est maintenue par l'accord de sortie pour les affiliés à la sécurité sociale britannique (position DGFiP du 14 janvier 2022). Vous ne payez alors que les 7,5 % de solidarité.
Financer et gérer un bien depuis l'étranger
- →Crédit immobilier : les banques françaises prêtent aux expatriés, mais exigent généralement un apport plus élevé (souvent 20 à 30 %) et regardent la stabilité de vos revenus et votre pays de résidence. Les courtiers spécialisés non-résidents facilitent le montage.
- →Signature à distance: compromis et acte authentique peuvent être signés par procuration notariée depuis l'étranger — inutile de rentrer en France pour acheter.
- →Gestion locative : mandat de gestion (généralement 5 à 8 % des loyers) ou gestion directe à distance. Conservez un compte bancaire français pour les flux locatifs et les prélèvements fiscaux.
Quel régime fiscal choisir en tant qu'expatrié ?
Les régimes ouverts aux résidents le sont aussi aux expatriés : location meublée en LMNP (micro-BIC à abattement de 50 % ou réel avec amortissements), location nue au micro-foncier (abattement 30 %) ou au réel, y compris les nouveaux dispositifs d'amortissement de la loi de finances 2026. Avec un taux plancher de 20 %, le régime réel — qui réduit la base imposable — est souvent encore plus décisif pour un non-résident que pour un résident.
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Simuler mon investissement en France →Questions fréquentes
Un expatrié est-il automatiquement non-résident fiscal français ?
Non, pas automatiquement. Votre domicile fiscal s'apprécie selon l'article 4 B du CGI : foyer ou lieu de séjour principal en France, activité professionnelle principale en France, ou centre de vos intérêts économiques en France. Si l'un de ces critères reste rempli malgré l'expatriation, vous demeurez résident fiscal français. En cas de double résidence, c'est la convention fiscale entre la France et votre pays d'accueil qui tranche.
Un expatrié doit-il déclarer ses loyers français ?
Oui. Les revenus locatifs d'un bien situé en France restent imposables en France après votre départ. Vous déclarez chaque année vos revenus de source française (formulaire 2042 et annexe 2042-NR l'année du départ) auprès du Service des impôts des particuliers non-résidents. La déclaration en ligne reste accessible depuis l'étranger.
Quel taux d'impôt sur le revenu pour un expatrié ?
L'impôt sur le revenu français applique aux non-résidents un taux minimum de 20 % sur le revenu net imposable de source française jusqu'à 29 868 € (barème 2026), puis 30 % au-delà. Si le taux moyen résultant de vos revenus mondiaux est plus faible, vous pouvez demander son application — c'est souvent avantageux en début d'expatriation.
Quels prélèvements sociaux pour un expatrié ?
Si vous êtes affilié à la sécurité sociale d'un État de l'Espace économique européen (EEE) ou de la Suisse, vous ne payez que le prélèvement de solidarité de 7,5 % sur vos revenus fonciers et plus-values. Hors EEE, ce sont les prélèvements sociaux complets de 17,2 %. Cas particulier : les expatriés affiliés à la sécurité sociale britannique conservent l'exonération de CSG-CRDS (accord de sortie du Royaume-Uni, position de la DGFiP de janvier 2022) et ne paient donc que 7,5 %.
Peut-on conserver son statut LMNP en devenant expatrié ?
Oui. Le statut de Loueur en meublé non professionnel se conserve à l'identique : micro-BIC ou régime réel avec amortissements. Bon à savoir : la loi de finances pour 2026 a précisé l'appréciation du seuil de bascule vers le statut LMP pour les non-résidents, en intégrant désormais les revenus étrangers soumis à un impôt équivalent dans la comparaison — ce qui limite les bascules involontaires en LMP.
Un expatrié paie-t-il l'IFI ?
Uniquement sur ses biens immobiliers situés en France (et sous déduction des dettes correspondantes), si leur valeur nette taxable dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier. Les biens situés à l'étranger sortent de l'assiette IFI du non-résident.
Pour aller plus loin
- Investir en France en tant que non-résident : le hub complet →
- LMNP non-résident : micro-BIC, réel, obligations déclaratives →
- Plus-value du non-résident : taux, abattements, exonération 150 000 € →
- Dispositif Jean Brun 2026 : le nouvel amortissement du locatif nu →
- Tarifs RentValo, dont le Transnational Passport →
Avertissement important — RentValo est un outil d'analyse et d'aide à la décision immobilière. Les simulations, projections et analyses produites sont fournies à titre strictement informatif et ne constituent pas des conseils en investissement au sens des articles L. 321-1 et L. 541-1 du Code monétaire et financier. RentValo n'est pas un prestataire de services d'investissement agréé par l'Autorité des marchés financiers (AMF) et n'exerce pas l'activité de Conseiller en Investissement Financier (CIF).
Risques — Tout investissement immobilier comporte des risques, dont la perte partielle ou totale du capital investi, des risques de vacance locative, de charges imprévues et d'évolution défavorable du marché. Les performances passées et les projections affichées ne constituent pas une garantie de résultats futurs. Les données de marché utilisées (prix au m², loyers de référence, taux, fiscalité) sont susceptibles d'évoluer. RentValo ne saurait être tenu responsable des décisions d'investissement prises sur la base de ces analyses.
Avant toute décision d'investissement, nous vous recommandons de consulter un professionnel qualifié : notaire, expert-comptable, conseiller en gestion de patrimoine (CGP) agréé AMF ou avocat spécialisé.