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Plus-value immobilière du non-résident : taux, abattements, exonérations
Vous vivez à l'étranger et revendez un bien situé en France ? La plus-value relève d'un prélèvement spécifique, avec des abattements par durée de détention et une exonération réservée aux non-résidents. RentValo intègre ce calcul à la simulation de revente.
En bref
À jour en juillet 2026 : la plus-value d'un non-résident sur un bien français supporte 19 % d'impôt (art. 244 bis A du CGI) plus 7,5 % de prélèvement de solidarité (affiliés EEE, Suisse, Royaume-Uni) ou 17,2 % sinon, après abattements par durée de détention (exonération IR à 22 ans, sociale à 30 ans). L'exonération spécifique de 150 000 € (art. 150 U, II, 2°) reste en vigueur après la loi de finances 2026. Hors UE/EEE, un représentant fiscal est requis au-delà de 150 000 € de prix de vente.
Le prélèvement de l'article 244 bis A
- →19 %sur la plus-value nette imposable, quel que soit votre pays de résidence — le même taux qu'un résident, prélevé par le notaire à la vente, libératoire de l'impôt sur le revenu.
- →Prélèvements sociaux: 7,5 % si vous êtes affilié à la sécurité sociale d'un État de l'EEE ou de la Suisse — les affiliés britanniques bénéficient du même taux via l'accord de sortie (position DGFiP) — sinon 17,2 %.
- →Surtaxe de 2 à 6 % (art. 1609 nonies G) sur la fraction de plus-value nette imposable excédant 50 000 €.
- →Assiette: prix de vente moins prix d'acquisition majoré des frais réels ou du forfait de 7,5 %, et des travaux réels ou du forfait de 15 % si le bien est détenu depuis plus de 5 ans — comme pour un résident.
Les abattements pour durée de détention
- →Impôt (19 %) : abattement de 6 % par an de la 6e à la 21e année, puis 4 % la 22e → exonération totale à 22 ans.
- →Prélèvements sociaux : 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e, puis 9 % par an → exonération totale à 30 ans.
- →À 30 ans de détention, plus aucun impôt ni prélèvement — et plus d'obligation de représentant fiscal.
L'exonération spécifique de 150 000 € (toujours en vigueur)
Réservée aux non-résidents, l'exonération de l'article 150 U, II, 2° du CGI efface jusqu'à 150 000 € de plus-value nette imposable(appréciée après abattements de détention), dans la limite d'une résidence par contribuable, à trois conditions cumulatives :
- →être ressortissant d'un État de l'UE ou de l'EEE ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative ;
- →avoir été fiscalement domicilié en France pendant au moins deux ans en continu, à un moment quelconque avant la cession ;
- →céder au plus tard le 31 décembre de la dixième année suivant le transfert du domicile fiscal hors de France — ou sans condition de délaisi vous avez la libre disposition du bien depuis au moins le 1er janvier de l'année précédant la vente.
Représentant fiscal : qui est concerné ?
- →Dispensés: résidents d'un État de l'UE ou de l'EEE avec assistance administrative ; toute cession ≤ 150 000 € ; tout bien détenu depuis plus de 30 ans.
- →Obligés : résidents hors UE/EEE — y compris Royaume-Uni (depuis le Brexit), Suisse, États-Unis, Dubai… — pour un prix de cession supérieur à 150 000 € et une détention inférieure à 30 ans. Le représentant accrédité garantit le calcul auprès du fisc ; son coût (souvent 0,4 à 1 % du prix) est déductible de la plus-value.
Exemple chiffré
En bref
Un appartement acheté 200 000 €, revendu 280 000 € après 12 ans par un résident allemand (affilié EEE), hors majorations forfaitaires du prix d'acquisition :
- •Plus-value brute 80 000 € ; abattement IR 42 % (7 années × 6 %) → base 46 400 € → 8 816 €d'impôt (19 %). Base < 50 000 € : pas de surtaxe.
- •Abattement social 11,55 % → base 70 760 € → 5 307 € de prélèvement de solidarité (7,5 %). Total ≈ 14 123 €.
- •Même vente par un résident hors EEE (17,2 %) : ≈ 20 987 €— l'affiliation sociale pèse près de 7 000 €.
Ordre de grandeur illustratif : les forfaits frais (7,5 %) et travaux (15 %) réduisent encore la note. RentValo calcule le montant exact dans la simulation de revente.
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Simuler mon investissement et sa revente →Questions fréquentes
Quel est le taux d'imposition de la plus-value d'un non-résident ?
La plus-value immobilière d'un non-résident personne physique supporte le prélèvement de l'article 244 bis A du CGI au taux de 19 %, plus les prélèvements sociaux : 7,5 % (prélèvement de solidarité) pour les affiliés à la sécurité sociale d'un État de l'EEE ou de la Suisse — ainsi que du Royaume-Uni via l'accord de sortie — ou 17,2 % sinon. Une surtaxe de 2 à 6 % s'ajoute sur les plus-values nettes imposables supérieures à 50 000 €.
L'exonération de 150 000 € pour non-résidents existe-t-elle toujours en 2026 ?
Oui — point vérifié en juillet 2026 sur la version consolidée du CGI. L'article 150 U, II, 2° est toujours en vigueur après la loi de finances pour 2026 : l'amendement de suppression débattu à l'automne 2025 n'a pas été retenu dans la loi promulguée le 19 février 2026. L'exonération reste plafonnée à 150 000 € de plus-value nette imposable, dans la limite d'une résidence par contribuable.
Quelles sont les conditions de l'exonération de 150 000 € ?
Trois conditions cumulatives : être ressortissant d'un État de l'UE ou de l'EEE (avec convention d'assistance administrative avec la France) ; avoir été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque avant la cession ; et céder soit au plus tard le 31 décembre de la dixième année suivant le transfert du domicile fiscal hors de France, soit sans condition de délai si vous avez la libre disposition du bien depuis au moins le 1er janvier de l'année précédant la vente.
Quand la plus-value du non-résident est-elle totalement exonérée ?
Comme pour un résident, l'abattement pour durée de détention (article 150 VC du CGI) conduit à une exonération totale d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux après 30 ans. Les cadences diffèrent : 6 %/an de la 6e à la 21e année puis 4 % la 22e pour l'IR ; 1,65 %/an, puis 1,60 % la 22e et 9 %/an de la 23e à la 30e pour les prélèvements sociaux.
Dois-je désigner un représentant fiscal pour vendre ?
Si vous résidez dans l'UE ou l'EEE (avec assistance administrative), vous en êtes dispensé. Hors de ces zones — y compris au Royaume-Uni depuis le Brexit — la désignation d'un représentant fiscal accrédité est obligatoire, sauf si le prix de cession est inférieur ou égal à 150 000 € ou si le bien est détenu depuis plus de 30 ans. Son coût (souvent 0,4 à 1 % du prix) est déductible de la plus-value.
Les amortissements LMNP augmentent-ils ma plus-value imposable ?
Oui, depuis la loi de finances 2025 : pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel minorent le prix d'acquisition (y compris ceux déduits avant 2025, réponse ministérielle du 24 mars 2026). Résidences étudiantes, seniors et EHPAD exclues. Ce mécanisme s'applique aussi aux non-résidents, l'assiette du prélèvement de 244 bis A étant déterminée comme pour un résident.
Mon pays de résidence va-t-il aussi imposer la plus-value ?
Les conventions fiscales attribuent généralement l'imposition des plus-values immobilières au pays de situation du bien — donc à la France. Votre pays de résidence élimine ensuite la double imposition par exemption ou crédit d'impôt selon sa convention avec la France. RentValo applique la convention de votre pays via son Transnational Passport.
Pour aller plus loin
Avertissement important — RentValo est un outil d'analyse et d'aide à la décision immobilière. Les simulations, projections et analyses produites sont fournies à titre strictement informatif et ne constituent pas des conseils en investissement au sens des articles L. 321-1 et L. 541-1 du Code monétaire et financier. RentValo n'est pas un prestataire de services d'investissement agréé par l'Autorité des marchés financiers (AMF) et n'exerce pas l'activité de Conseiller en Investissement Financier (CIF).
Risques — Tout investissement immobilier comporte des risques, dont la perte partielle ou totale du capital investi, des risques de vacance locative, de charges imprévues et d'évolution défavorable du marché. Les performances passées et les projections affichées ne constituent pas une garantie de résultats futurs. Les données de marché utilisées (prix au m², loyers de référence, taux, fiscalité) sont susceptibles d'évoluer. RentValo ne saurait être tenu responsable des décisions d'investissement prises sur la base de ces analyses.
Avant toute décision d'investissement, nous vous recommandons de consulter un professionnel qualifié : notaire, expert-comptable, conseiller en gestion de patrimoine (CGP) agréé AMF ou avocat spécialisé.