Dispositif Jeanbrun 2026 : amortir son bien en location nue jusqu'à 12 000 €/an
Le dispositif Jeanbrun, entré en vigueur le 21 février 2026 (loi de finances 2026, JO du 20 février 2026), introduit une innovation majeure dans la fiscalité immobilière française : l'amortissement du bien en location nue. Jusqu'ici réservé à la location meublée (LMNP réel), l'amortissement devient accessible aux bailleurs louant nu, à condition de respecter des plafonds de loyers et de ressources et de s'engager pour 9 ans minimum.
Ce qui change avec Jeanbrun
Avant ce dispositif, un bailleur en location nue ne pouvait déduire que ses charges réelles (au régime réel foncier) ou bénéficier d'un abattement forfaitaire de 30 % (micro-foncier). L'amortissement du bâti — avantage central du LMNP réel — lui était inaccessible.
Jeanbrun change cette logique : le bailleur en location nue peut désormais déduire une fraction du prix d'acquisition chaque année, réduisant son revenu foncier imposable au-delà de ses charges réelles.
Base amortissable : 80 % du prix du bien (les 20 % restants représentant forfaitairement la valeur du terrain, non amortissable).
Les taux d'amortissement selon le niveau de loyer
Le dispositif fonctionne sur trois niveaux de loyer — intermédiaire, social, très social — calés sur les niveaux Loc'Avantages (Loc1, Loc2, Loc3). Plus le loyer est bas, plus le taux d'amortissement est élevé.
Logement neuf ou VEFA
| Niveau | Décote loyer | Taux amortissement | Plafond annuel |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire (≈ Loc1) | − 15 % | 3,5 %/an | 8 000 € |
| Social (≈ Loc2) | − 30 % | 4,5 %/an | 10 000 € |
| Très social (≈ Loc3) | − 45 % | 5,5 %/an | 12 000 € |
Logement ancien avec travaux (≥ 30 % du prix d'acquisition, DPE A, B ou C après travaux)
| Niveau | Décote loyer | Taux amortissement | Plafond annuel |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire | − 15 % | 3 %/an | 8 000 € |
| Social | − 30 % | 3,5 %/an | 10 000 € |
| Très social | − 45 % | 4 %/an | 12 000 € |
Le plafond de 8 000 €/an est majoré de +2 000 € si au moins 50 % des revenus bruts du foyer provenant du dispositif relèvent du niveau social, et de +4 000 € pour le niveau très social.
Conditions d'éligibilité
Le bien
- Appartement en immeuble collectif uniquement — les maisons individuelles sont exclues
- Neuf ou VEFA : achevé ou acquis à partir du 21 février 2026, ou
- Ancien avec travaux : travaux représentant au moins 30 % du prix d'acquisition, permettant d'atteindre la classe énergétique A, B ou C après rénovation
- Fenêtre d'acquisition : du 21 février 2026 au 31 décembre 2028
La location
- Location nue (non meublée), à titre de résidence principale du locataire
- Durée d'engagement minimum : 9 ans
- Locataire ne faisant pas partie du foyer fiscal du propriétaire, ni parent jusqu'au 2e degré dans le foyer
Les plafonds de loyers 2026
La formule est identique aux plafonds Pinel/Denormandie : loyer max = plafond zonal × surface utile × coefficient (0,7 + 19/S, plafonné entre 0,7 et 1,2).
Plafonds 2026 — niveau intermédiaire (source : arrêté du 6 janvier 2026)
| Zone | €/m²/mois |
|---|---|
| A bis | 19,71 € |
| A | 14,64 € |
| B1 | 11,80 € |
| B2 et C | 10,26 € |
Les plafonds des niveaux social et très social sont inférieurs (−15 % et −30 % respectivement par rapport au marché local).
Les plafonds de ressources des locataires
Pour 2026 (revenus 2024) :
| Composition du foyer | Zone A/A bis | Zone B1 | Zone B2/C |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 43 475 € | 36 144 € | 32 532 € |
| Couple | 64 976 € | 48 268 € | 43 441 € |
| + 1 personne à charge | 85 175 € | 58 043 € | 52 238 € |
Exemple chiffré : T3 neuf à Bordeaux (zone B1)
Données
- Prix d'achat : 250 000 € (neuf)
- Base amortissable : 250 000 € × 80 % = 200 000 €
- Niveau : intermédiaire → taux 3,5 %/an
- Amortissement annuel : 200 000 × 3,5 % = 7 000 €/an (inférieur au plafond 8 000 €)
- Surface : 70 m²
- Loyer plafonné B1 : 70 × 11,80 × (0,7 + 19/70) = 70 × 11,80 × 0,971 = 802 €/mois
- Loyers annuels : 9 624 €
Calcul fiscal année 1
| Poste | Montant |
|---|---|
| Loyers annuels | + 9 624 € |
| Intérêts d'emprunt | − 3 500 € |
| Taxe foncière | − 1 100 € |
| Charges copro non récup. | − 600 € |
| Assurance PNO | − 200 € |
| Résultat avant amortissement | + 4 224 € |
| Amortissement Jeanbrun (plafonné au résultat) | − 4 224 € |
| Revenu foncier imposable | 0 € |
| ARD reporté | 2 776 € |
Résultat :0 € imposable. L'amortissement non utilisé (2 776 €) constitue un stock reportable sur les exercices suivants — mécanisme identique aux ARD du LMNP réel.
Le déficit foncier majoré pour l'ancien avec travaux
Pour les acquisitions dans l'ancien avec travaux représentant au moins 30 % du prix d'acquisition :
- Le déficit foncier imputable sur le revenu global est porté à 21 400 €/an (contre 10 700 € en droit commun)
- C'est un avantage significatif pendant les années de gros travaux, en complément de l'amortissement
Jeanbrun vs LMNP réel : les différences clés
| Critère | Jeanbrun | LMNP réel |
|---|---|---|
| Type de location | Nue | Meublée |
| Régime fiscal | Revenus fonciers (BIC exclus) | BIC |
| Amortissement | 3 à 5,5 %/an (neuf) | Variable selon bâti/mobilier |
| Plafond annuel | 8 000 à 12 000 € | Pas de plafond |
| ARD reportables | Oui, sans limite | Oui, sans limite |
| Plafond de loyer | Oui (zones) | Non |
| Durée engagement | 9 ans | Libre |
| Bien éligible | Appartement collectif uniquement | Tous logements meublés |
| Maisons individuelles | Exclues | Éligibles |
| Comptabilité | Déclaration 2044 | Liasse fiscale 2031 (BIC) |
Jeanbrun vs Denormandie
| Critère | Jeanbrun | Denormandie |
|---|---|---|
| Avantage fiscal | Amortissement (déduction revenu) | Réduction d'impôt (12-21 %) |
| Bien neuf | Oui | Non (ancien uniquement) |
| Bien ancien | Oui (travaux ≥ 30 %, DPE A/B/C) | Oui (travaux ≥ 25 %) |
| Durée | 9 ans | 6, 9 ou 12 ans |
| Plafond niches fiscales | Non concerné (déduction) | 10 000 €/an |
| Maisons individuelles | Exclues | Éligibles |
Le Jeanbrun est souvent plus avantageux pour un investisseur à TMI élevée(30 % ou 41 %) car l'amortissement réduit la base imposable sans être limité par le plafond des niches fiscales de 10 000 €.
Ce qui mérite attention
- Maisons exclues : seuls les appartements en immeuble collectif sont éligibles — point de vigilance pour les investisseurs en zones rurales
- Fenêtre courte : acquisitions éligibles uniquement entre le 21/02/2026 et le 31/12/2028
- Plafond annuel de 8 000 € : pour un bien cher (> 228 000 € en neuf intermédiaire), le plafond bride l'avantage fiscal réel
- 9 ans d'engagement : durée plus longue que le Denormandie (6 ans minimum)
- Ancien avec travaux : atteindre le DPE A, B ou C peut nécessiter des travaux conséquents selon l'état initial du bien
- Dispositif récent : peu de jurisprudence et de doctrine disponibles à ce stade — consulter un expert-comptable
FAQ
Le Jeanbrun remplace-t-il le Pinel ?
Le dispositif Jeanbrun succède fonctionnellement au Pinel (supprimé fin 2024), mais avec une mécanique différente : là où le Pinel offrait une réduction d'impôt, le Jeanbrun offre un amortissement (déduction sur le revenu foncier). L'impact fiscal dépend de votre TMI — plus elle est élevée, plus l'amortissement est efficace.
Peut-on cumuler Jeanbrun et Loc'Avantages ?
Des travaux parlementaires ont évoqué cette possibilité, les deux dispositifs utilisant les mêmes niveaux Loc1/Loc2/Loc3 comme référence. La compatibilité n'est pas confirmée dans les textes en vigueur à la date de cet article. Consultez un expert-comptable avant d'adopter cette stratégie.
Le plafond de 8 000 €/an est-il par bien ou par foyer ?
Le plafond s'apprécie par foyer fiscal, toutes acquisitions Jeanbrun confondues. Plusieurs biens en Jeanbrun partagent le même plafond annuel.
Peut-on investir via une SCI ?
Le dispositif concerne les personnes physiques. L'éligibilité via SCI dépend de sa structure fiscale — vérifier avec un expert-comptable.
Quid des amortissements non utilisés (stock) ?
Comme pour les ARD du LMNP réel, les amortissements non utilisés (parce que plafonnés ou excédentaires) sont reportables sans limite de durée sur les revenus fonciers futurs.
En résumé
- Amortissement en location nue : 3 à 5,5 %/an selon le niveau et le type de bien (neuf vs ancien)
- Base amortissable : 80 % du prix du bien
- Plafond : 8 000 €/an (majoré jusqu'à 12 000 € selon le niveau social)
- Engagement : 9 ans minimum, loyers et ressources plafonnés
- Appartements collectifs uniquement — maisons exclues
- Fenêtre : acquisitions du 21/02/2026 au 31/12/2028
- Déficit foncier majoré : 21 400 €/an pour l'ancien avec travaux ≥ 30 %
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