Micro-foncier 2026 : le régime le plus simple pour déclarer ses loyers
En bref
Le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % sur vos loyers de location nue, sans justificatif, et n'est accessible que si vos revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 €/an. Au-delà, ou sur option, vous passez au régime réel foncier (charges réelles + déficit foncier).
Le micro-foncier est le régime d'imposition des revenus locatifs le plus simple qui existe. Si vous louez un bien nu (non meublé) et que vos revenus fonciers annuels bruts ne dépassent pas 15 000 €, vous êtes automatiquement éligible. L'administration applique un abattement forfaitaire de 30 % sur vos loyers et vous impose sur le solde — sans justificatif de charges à fournir. En revanche, dès que vous avez un crédit immobilier significatif, le régime réel foncier est presque toujours plus avantageux.
Les conditions du micro-foncier en 2026
Qui peut en bénéficier ?
- Location nue uniquement (appartements, maisons, locaux nus)
- Revenus fonciers bruts du foyer fiscal ≤ 15 000 €/an (total de tous les biens loués nus)
- Bailleur personne physique (pas de SCI, pas de société)
- Ne pas être bénéficiaire de certains dispositifs spéciaux qui excluent expressément le micro-foncier : Monuments Historiques, Malraux, Périssol ancien
Ce qui exclut le micro-foncier
- Location meublée (même accessoire) — relève du BIC et non des revenus fonciers
- Revenus > 15 000 €/an — passage obligatoire au réel
- SCI à l'IR — les associés déclarent en réel foncier
- Dispositifs Malraux, Monuments Historiques, Périssol
La formule de calcul micro-foncier
// Calcul micro-foncier 2026
base_imposable = loyers_bruts_annuels × 0,70
impôt = base_imposable × (TMI + 0,172)
// TMI = taux marginal (11 %, 30 %, 41 %, 45 %) + PS 17,2 %
Par exemple, pour 10 000 € de loyers annuels et une TMI à 30 % :
- Base imposable : 10 000 € × 70 % = 7 000 €
- IR : 7 000 € × 30 % = 2 100 €
- PS : 7 000 € × 17,2 % = 1 204 €
- Impôt total : 3 304 €
Micro-foncier vs réel foncier : l'écart selon le profil
Le micro-foncier est plus avantageux que le réel uniquement si vos charges réelles représentent moins de 30 %de vos loyers bruts. Dès que vos charges dépassent 30 % — ce qui est le cas pour la plupart des propriétaires ayant un crédit immobilier — le réel foncier permet de payer moins d'impôt.
Exemple 1 — Bien sans crédit (micro-foncier potentiellement avantageux)
Loyers 10 000 €/an, charges réelles 2 500 € (taxe foncière, assurance, petites réparations), TMI 30 %.
| Charges réelles / loyers | 25 % | 25 % |
| Base imposable | 7 000 € (abattement 30 %) | 7 500 € (loyers − charges) |
| Impôt (TMI 30 % + PS 17,2 %) | 3 304 € | 3 540 € |
→ Sans crédit, les charges réelles (25 %) restent sous 30 % → micro-foncier légèrement avantageux.
Exemple 2 — Bien avec crédit et travaux (réel foncier nettement avantageux)
Loyers 12 000 €/an, charges réelles : intérêts 4 500 €, taxe foncière 900 €, assurance 350 €, copropriété 600 €, travaux 1 200 € = total 7 550 €, TMI 30 %.
| Charges réelles / loyers | 62,9 % | 62,9 % |
| Base imposable | 8 400 € (abattement 30 %) | 4 450 € (loyers − charges) |
| Impôt (TMI 30 % + PS 17,2 %) | 3 964 € | 2 098 € |
| Économie avec le réel | − | 1 866 € d'impôt en moins |
Déclaration des revenus micro-foncier
La déclaration micro-foncier est la plus simple qui soit :
- Déclarez le total de vos loyers bruts encaissés dans l'année dans la case 4BE de la déclaration complémentaire 2042-C
- L'administration applique automatiquement l'abattement de 30 %
- Aucun formulaire 2044 à remplir, aucun justificatif à fournir (mais à conserver en cas de contrôle)
En revanche, si vous avez plusieurs biens loués, vous devez reporter le total des loyersde l'ensemble des biens — pas seulement l'un d'eux. Et si ce total dépasse 15 000 €, le réel est obligatoire pour tous vos biens.
Le seuil de 15 000 € : cas pratiques
| Situation | Micro-foncier ? |
|---|---|
| 1 appartement, loyer 950 €/mois (11 400 €/an) | ✅ Oui |
| 1 appartement, loyer 1 350 €/mois (16 200 €/an) | ❌ Non — réel obligatoire |
| 2 appartements, loyers 700 + 600 €/mois (15 600 €/an) | ❌ Non — total dépasse 15 000 € |
| 1 appartement 850 €/mois + une cave 50 €/mois (10 800 €/an) | ✅ Oui — total < 15 000 € |
| Appartement nu + SCI IR avec revenus fonciers | ✅ Seulement pour les loyers hors SCI si < 15 000 € |
FAQ
Peut-on déduire la taxe foncière en micro-foncier ?
Non. En micro-foncier, l'abattement de 30 % est forfaitaire et remplace toutes les charges réelles — y compris la taxe foncière, les intérêts d'emprunt, les travaux et les charges de copropriété. Aucune déduction individuelle n'est possible.
Le micro-foncier s'applique-t-il aux revenus d'un parking loué seul ?
Oui, si le parking est loué nu (sans service). Le micro-foncier s'applique aux locaux d'habitation nus et accessoires (caves, parkings) loués à usage d'habitation.
Peut-on choisir le micro-foncier si on a plusieurs biens ?
Le seuil de 15 000 € s'apprécie sur le total des revenus fonciers bruts de tous vos biens loués nus. Si la somme dépasse 15 000 €, le régime réel s'applique obligatoirement.
Quand le micro-foncier est-il obligatoire ?
Le micro-foncier n'est jamais obligatoire — vous pouvez toujours opter pour le régime réel, même si vous êtes sous le seuil de 15 000 €. C'est le micro-foncier qui est le régime par défaut, mais le réel est toujours disponible sur option.
Un déficit foncier est-il possible en micro-foncier ?
Non. En micro-foncier, l'abattement de 30 % est toujours appliqué, même si vos charges réelles dépassent vos loyers. Le résultat imposable est toujours positif ou nul. Pour créer un déficit foncier imputable, seul le régime réel le permet.
Les revenus d'une SCI peuvent-ils bénéficier du micro-foncier ?
Non. Les parts de SCI soumises à l'IR génèrent des revenus fonciers, mais la SCI elle-même ne peut pas utiliser le micro-foncier. Les associés déclarent leur quote-part en régime réel.
Peut-on passer du micro-foncier au réel en cours d'année ?
Non. L'option pour le régime réel s'exerce pour l'année entière. Elle doit être indiquée lors du dépôt de la déclaration de revenus. Elle est irrévocable pendant 3 ans.
En résumé
- Abattement forfaitaire 30 % sur loyers bruts — base imposable = 70 % des loyers
- Seuil 15 000 €/an de revenus fonciers bruts — automatique si non dépassé
- Location nue uniquement — meublé = micro-BIC ou BIC réel
- Aucune déduction individuelle (pas d'intérêts, pas de taxe foncière, pas de travaux)
- Avantageux uniquement si vos charges réelles représentent moins de 30 % de vos loyers — sinon le réel foncier est préférable
- Déclaration ultra-simple : case 4BE de la 2042-C, sans formulaire 2044
En location meublée, le choix se joue entre micro-BIC et régime réel. Notre simulateur LMNP calcule les deux et affiche le plus avantageux en 30 secondes.
Micro-foncier ou régime réel : lequel vous avantage ?
RentValo compare les deux régimes pour votre bien, votre crédit et votre TMI en 30 secondes.
Lancer la simulation →Inscription gratuite · Sans carte bancaire · Résultats immédiats