Micro-foncier 2026 : le régime le plus simple pour déclarer ses loyers
Le régime micro-foncier s'applique automatiquement si vos revenus fonciers bruts annuels ne dépassent pas 15 000 € et que vous louez en nu. L'administration applique un abattement forfaitaire de 30 %et vous n'avez qu'une case à remplir sur votre déclaration 2042. C'est le régime par défaut pour la grande majorité des petits bailleurs — mais ce n'est pas toujours le plus avantageux.
Principe et fonctionnement
En micro-foncier, l'État remplace la déduction de vos charges réelles par un abattement forfaitaire de 30 %sur vos loyers bruts. Cet abattement est censé couvrir l'ensemble des charges liées à la gestion du bien : taxe foncière, charges de copropriété, assurance, frais de gestion, petits travaux.
// Formule micro-foncier
Revenu net imposable = Loyers bruts × 70 %
Puis imposé à votre TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux
Exemple : vous percevez 10 000 € de loyers bruts/an.
- Abattement 30 % : − 3 000 €
- Revenu imposable : 7 000 €
- Impôt (TMI 30 %) : 2 100 €
- Prélèvements sociaux (17,2 %) : 1 204 €
- Charge fiscale totale : 3 304 €
Conditions d'éligibilité
Le seuil de 15 000 €
Le plafond de 15 000 € de revenus fonciers bruts s'apprécie au niveau du foyer fiscal entier, en cumulant tous les revenus fonciers : plusieurs biens en location nue, parts de SCPI, etc.
Si la somme de tous vos loyers bruts dépasse 15 000 €, vous basculez obligatoirement au régime réelpour l'ensemble de vos revenus fonciers — y compris pour les biens qui, pris individuellement, resteraient en dessous du seuil.
La location nue obligatoire
Le micro-foncier ne s'applique qu'aux locations nues (non meublées). La location meublée relève des BIC (micro-BIC ou régime réel BIC) — un régime distinct.
Les régimes incompatibles
Vous ne pouvez pas utiliser le micro-foncier si vous bénéficiez notamment de certains régimes spéciaux ouvrant droit à des déductions ou avantages fiscaux particuliers, dont :
- Loi Monuments Historiques
- Loi Malraux (ancien dispositif)
- Dispositif Périssol
- Dispositif Besson neuf
- Dispositif Robien recentré
- Dispositif Borloo neuf
- Anciens dispositifs d'amortissement de type Besson ancien, Robien classique, etc.
Déclaration : une seule case
En micro-foncier, la déclaration est simple :
- Case 4BE de la déclaration de revenus 2042 : vous reportez vos loyers bruts annuels
- Pas de formulaire 2044 à remplir
- L'abattement de 30 % est appliqué automatiquement par l'administration fiscale
Vous n'avez donc aucun justificatif de charges à fournir, aucun tableau d'amortissement, aucune liasse fiscale.
Micro-foncier vs régime réel : quand changer ?
L'abattement forfaitaire de 30 % est avantageux si vos charges réelles représentent moins de 30 % de vos loyers bruts. Dès que vos charges dépassent ce seuil, le régime réel devient plus intéressant.
Comparaison sur un exemple à 10 000 € de loyers bruts
| Poste | Micro-foncier | Régime réel |
|---|---|---|
| Loyers bruts | 10 000 € | 10 000 € |
| Abattement / charges déduites | − 3 000 € (30 %) | − 4 800 € (charges réelles) |
| Revenu net imposable | 7 000 € | 5 200 € |
| IR (TMI 30 %) | 2 100 € | 1 560 € |
| PS (17,2 %) | 1 204 € | 894 € |
| Impôt total | 3 304 € | 2 454 € |
| Économie régime réel | — | 850 €/an |
Hypothèse : charges réelles = 4 800 € (taxe foncière 1 200 €, charges copro 800 €, intérêts crédit 2 000 €, assurance 300 €, gestion 500 €)
Dans la plupart des situations, le régime réel devient plus avantageux lorsque vos charges réelles dépassent environ 30 % de vos loyers bruts.Cette règle peut varier selon votre TMI, la présence d'un déficit reportable ou d'une année de travaux exceptionnels.
Charges typiques déductibles au régime réel foncier
Pour évaluer si vous dépassez le seuil des 30 %, voici les charges habituellement déductibles :
- Intérêts d'emprunt et frais de dossier bancaire
- Taxe foncière (hors TEOM si récupérable)
- Charges de copropriété non récupérables (gros travaux, honoraires syndic)
- Assurance PNO et assurance loyers impayés
- Honoraires de gestion locative (6 à 10 % des loyers HT)
- Travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration (pas de construction ni d'agrandissement)
- Frais de procédure (contentieux locataire)
Si ces charges dépassent 3 000 € pour 10 000 € de loyers (ou 30 % de vos loyers dans n'importe quelle configuration), passez au régime réel.
Passer du micro-foncier au régime réel
Comment opter ?
Il suffit de déposer la déclaration 2044 au lieu de renseigner la case 4BE sur votre 2042. Le dépôt de ce formulaire constitue l'option pour le régime réel.
Durée de l'option : 3 ans irrévocables
Une fois optant pour le réel, vous ne pouvez pas revenir au micro-foncier pendant 3 ans (renouvelable tacitement). Cette contrainte est importante : si vos charges diminuent l'année suivante (remboursement du crédit terminé par exemple), vous restez bloqué au réel le temps de l'engagement.
Quand opter ?
- Avant la date limite de dépôt de votre déclaration de revenus de l'année concernée
- Idéalement lorsque vous avez des travaux importants à déduire, ou des intérêts d'emprunt élevés en début de crédit
Exemple complet : T2 loué nu à Nantes
Données
- Loyers bruts : 8 400 €/an (700 €/mois)
- Taxe foncière : 900 €
- Charges copro non récupérables : 600 €
- Intérêts d'emprunt (crédit en cours) : 2 100 €
- Assurance PNO : 180 €
- Total charges réelles : 3 780 € (soit 45 % des loyers)
Micro-foncier
- Abattement 30 % : 2 520 €
- Base imposable : 5 880 €
- IR 30 % + PS 17,2 % = 47,2 %
2 775 €
Régime réel
- Charges déductibles : 3 780 €
- Base imposable : 4 620 €
- IR 30 % + PS 17,2 % = 47,2 %
2 181 €
Économie annuelle en passant au réel : 594 €/an
Sur 3 ans (durée minimale) : 1 782 € d'impôt économisé
SCPI et micro-foncier
Les revenus de parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) peuvent être inclus dans le micro-foncier, sous conditions :
- Vous détenez au moins un bien immobilier loué nu en direct — le micro-foncier n'est pas accessible aux investisseurs détenant uniquement des parts de SCPI
- La SCPI loue exclusivement en nu
- Vos revenus SCPI + revenus fonciers directs restent sous 15 000 € au total
- La SCPI n'est pas soumise à un régime de faveur incompatible
En pratique, beaucoup d'investisseurs combinent un bien en direct et des parts de SCPI dans le cadre du micro-foncier.
FAQ
Le micro-foncier s'applique-t-il automatiquement ?
Oui, c'est le régime par défaut si vos revenus fonciers bruts sont inférieurs à 15 000 €. Vous n'avez rien à demander.
Micro-foncier ou LMNP : quelle différence ?
Ce sont deux régimes fiscaux distincts qui ne concernent pas le même type de location. Le micro-foncier s'applique à la location nue (non meublée). Le LMNP (micro-BIC ou réel) s'applique à la location meublée. Les deux ne sont pas cumulables sur le même bien.
Comment sortir du micro-foncier ?
En déposant la déclaration 2044 au lieu de la case 4BE. Ce dépôt constitue l'option pour le régime réel, irrévocable pendant 3 ans. Passé ce délai, vous pouvez revenir au micro-foncier si vos recettes sont sous 15 000 € et que vous remplissez les autres conditions.
Peut-on déduire les gros travaux en micro-foncier ?
Non. L'abattement forfaitaire de 30 % remplace toutes les déductions de charges, y compris les gros travaux. Si vous avez des travaux importants à passer, le régime réel est presque toujours plus avantageux.
Sur quoi s'apprécie le seuil de 15 000 € ?
Sur les recettes foncières brutes retenues pour la déclaration fiscale, au niveau du foyer fiscal entier. En cas de doute sur l'inclusion ou non de certaines provisions pour charges, vérifiez avec un conseiller fiscal.
Peut-on déduire le déficit foncier en micro-foncier ?
Non. Le déficit foncier (charges > loyers) n'est possible qu'au régime réel. En micro-foncier, l'abattement forfaitaire ne peut pas créer de déficit.
Que se passe-t-il si je dépasse 15 000 € en cours d'année ?
Le régime réel s'applique pour l'année au cours de laquelle le seuil est dépassé. Si vos recettes repassent ensuite sous 15 000 € et que vous remplissez les autres conditions d'éligibilité, vous pouvez à nouveau bénéficier du micro-foncier.
En résumé
- Seuil : 15 000 € de revenus fonciers bruts par foyer fiscal
- Abattement : 30 % forfaitaire, calculé automatiquement
- Location nue uniquement
- Déclaration : case 4BE sur la 2042 — pas de formulaire 2044
- Incompatible avec Monuments Historiques, Malraux, Périssol, Borloo neuf, Robien recentré
- Option pour le réel : dépôt du 2044, irrévocable 3 ans
- Bascule vers le réel si vos charges réelles dépassent 30 % de vos loyers bruts
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