Micro-foncier ou régime réel : comment choisir en 2026 ?
En bref
Pour une location nue, le micro-foncier donne un abattement forfaitaire de 30 % (si loyers ≤ 15 000 €/an) tandis que le régime réel déduit les charges réelles et permet le déficit foncier. Le réel devient plus avantageux dès que vos charges déductibles dépassent 30 % des loyers (gros travaux, intérêts d'emprunt élevés).
Pour un propriétaire qui loue un bien nu, le choix entre le micro-foncier et le régime réel foncier est l'une des premières décisions fiscales à prendre. Le micro-foncier est simple : abattement automatique de 30 %, pas de comptabilité. Le régime réel est plus complexe mais permet de déduire les vraies charges — et souvent de payer bien moins d'impôt. La règle de décision est plus précise qu'on ne le croit.
La règle de décision en une phrase
Si vos charges réelles déductibles représentent plus de 30 % de vos loyers bruts, le régime réel est plus avantageux.
C'est tout. La comparaison se résume à ce point de bascule. Avec un crédit immobilier, c'est presque toujours le cas — les intérêts d'emprunt seuls dépassent souvent 30 % des loyers les premières années.
Quelles charges sont déductibles en régime réel ?
En régime réel foncier, vous pouvez déduire les charges suivantes (art. 31 CGI) :
- Intérêts d'emprunt (crédit immobilier et crédit travaux)
- Taxe foncière (hors TEOM — taxe ordures ménagères récupérable sur le locataire)
- Assurance PNO (Propriétaire Non Occupant)
- Charges de copropriété (provisions + régularisation)
- Frais de gestion locative (agence ou gestionnaire)
- GLI (Garantie Loyers Impayés)
- Frais de relocation (honoraires d'agence pour trouver un locataire, diagnostics)
- Travaux d'entretien et de réparation (mais pas les travaux de construction, agrandissement ou reconstruction)
- Frais de procédure (avocat, huissier en cas d'impayé)
Comparatif chiffré : 3 profils types
Profil 1 — Investisseur sans crédit, faibles charges
Loyers 10 000 €/an, charges réelles 2 400 € (24 % des loyers), TMI 30 %.
| Micro-foncier | Régime réel | |
|---|---|---|
| Loyers bruts | 10 000 € | 10 000 € |
| Déduction | − 3 000 € (abattement 30 %) | − 2 400 € (charges réelles) |
| Base imposable | 7 000 € | 7 600 € |
| Impôt total (TMI 30 % + PS 17,2 %) | 3 304 € | 3 587 € |
| Régime optimal | ✅ Micro-foncier |
Charges réelles < 30 % → micro-foncier légèrement meilleur.
Profil 2 — Investisseur avec crédit, profil moyen
Loyers 12 000 €/an, intérêts 3 800 €, taxe foncière 1 100 €, assurance 250 €, copropriété 600 €, total charges 5 750 € (47,9 %), TMI 30 %.
| Micro-foncier | Régime réel | |
|---|---|---|
| Loyers bruts | 12 000 € | 12 000 € |
| Déduction | − 3 600 € (abattement 30 %) | − 5 750 € (charges réelles) |
| Base imposable | 8 400 € | 6 250 € |
| Impôt total (TMI 30 % + PS 17,2 %) | 3 964 € | 2 948 € |
| Économie avec le réel | 1 016 €/an |
Profil 3 — Investisseur avec crédit important et travaux
Loyers 12 000 €/an, intérêts 4 500 €, taxe foncière 1 000 €, assurance 300 €, charges 600 €, travaux 3 000 €, total 9 400 € (78,3 %), TMI 41 %.
| Micro-foncier | Régime réel | |
|---|---|---|
| Loyers bruts | 12 000 € | 12 000 € |
| Déduction | − 3 600 € (30 %) | − 9 400 € (charges réelles) |
| Base imposable | 8 400 € | 2 600 € |
| Impôt total (TMI 41 % + PS 17,2 %) | 4 906 € | 1 517 € |
| Économie avec le réel | 3 389 €/an |
Le déficit foncier : l'atout exclusif du régime réel
Si vos charges réelles dépassent vos loyers bruts, vous dégagez un déficit foncier. C'est impossible en micro-foncier (l'abattement est toujours positif) mais possible et puissant en régime réel.
Le déficit foncier fonctionne ainsi (art. 156 CGI) :
- La fraction du déficit hors intérêts d'emprunt est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 €/an — ce qui réduit directement votre IR
- Ce plafond est porté à 21 400 € si les travaux permettent de faire passer le bien d'une classe DPE E, F ou G à A, B, C ou D — jusqu'au 31/12/2027
- La fraction issue des intérêts d'emprunt (et l'excédent au-delà du plafond) est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes
Exemple d'imputation de déficit :
Revenu global (salaires) : 50 000 €. Déficit foncier : 8 000 € (dont 6 000 € hors intérêts). TMI 30 %.
| Revenu global avant déficit | 50 000 € |
| Imputation déficit hors intérêts (plafonné 10 700 €) | − 6 000 € |
| Revenu global imposable | 44 000 € |
| Économie IR (TMI 30 %) | 1 800 € |
Comparatif complet
| Micro-foncier | Régime réel | |
|---|---|---|
| Conditions d'accès | Revenus bruts ≤ 15 000 €/an | Toujours accessible (option) |
| Abattement | 30 % forfaitaire | Charges réelles déductibles |
| Intérêts d'emprunt | Inclus dans 30 % | Déductibles intégralement |
| Taxe foncière | Incluse dans 30 % | Déductible |
| Travaux | Inclus dans 30 % | Déductibles (entretien et réparation) |
| Déficit foncier | Impossible | Possible (imputable revenu global, plaf. 10 700 €) |
| Déclaration | Case 4BE de la 2042-C | Formulaire 2044 + 2044-SPE |
| Comptabilité | Aucune | Relevés de charges à conserver |
| Expert-comptable | Non nécessaire | Recommandé si plusieurs biens |
| Durée d'option | — | Irrévocable 3 ans minimum |
| Optimal si… | Charges réelles < 30 % des loyers | Charges réelles > 30 % des loyers |
Comment passer au régime réel
Le passage au régime réel est une option à exercer chaque année lors du dépôt de la déclaration de revenus. Concrètement :
- Cochez la case d'option pour le régime réel sur la déclaration
- Remplissez le formulaire 2044 (déclaration des revenus fonciers réels) — et le 2044-SPE si vous bénéficiez de dispositifs spéciaux (Malraux, Monuments Historiques, etc.)
- Conservez tous vos justificatifs de charges (quittances, factures, avis de taxe foncière)
FAQ
Le régime réel est-il accessible si on est sous le seuil de 15 000 € ?
Oui. Le régime réel foncier est optionnel, même si vous êtes sous le seuil de 15 000 €. L'option est exercée lors de la déclaration de revenus et est irrévocable pendant 3 ans.
Comment calculer si le réel est plus avantageux pour moi ?
Additionnez toutes vos charges réelles déductibles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance PNO, charges de copropriété, frais de gestion, GLI, travaux d'entretien). Si ce total dépasse 30 % de vos loyers bruts, le réel foncier est plus avantageux.
L'option pour le réel est-elle irrévocable ?
Oui, pendant 3 ans. À l'issue des 3 ans, si vous ne renouvelez pas l'option et que vos revenus restent sous 15 000 €, vous repassez automatiquement au micro-foncier.
Peut-on créer un déficit foncier avec le micro-foncier ?
Non. En micro-foncier, l'abattement de 30 % est forfaitaire — le résultat est toujours positif ou nul. Seul le régime réel permet de dégager un déficit foncier imputable sur le revenu global.
Faut-il un expert-comptable pour le régime réel foncier ?
Non, ce n'est pas obligatoire. Mais c'est recommandé si vous avez plusieurs biens ou des travaux importants. La liasse 2044 est plus complexe que la simple case 4BE du micro-foncier.
En résumé
- Micro-foncier : simple, automatique sous 15 000 €, abattement 30 % — optimal uniquement si vos charges réelles restent sous 30 % de vos loyers
- Régime réel : déduction des charges réelles (intérêts, travaux, taxe foncière…) — presque toujours plus avantageux avec un crédit immobilier
- Seuil de bascule : charges réelles > 30 % des loyers → réel gagne
- Déficit foncier : uniquement en régime réel — imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an (21 400 € si rénovation énergétique)
- Option réel irrévocable 3 ans — à anticiper
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