Micro-foncier ou régime réel : comment choisir en 2026 ?
La question revient dans chaque dossier de bailleur en location nue : vaut-il mieux rester au micro-foncier ou opter pour le régime réel ? La réponse dépend d'un seul calcul — comparer vos charges réelles déductibles à l'abattement forfaitaire de 30 %. Mais plusieurs paramètres rendent ce calcul moins évident qu'il n'y paraît.
Les deux régimes en un coup d'œil
Micro-foncier : abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers bruts. Aucune justification de charges, aucune comptabilité. Une seule case à remplir sur la déclaration 2042. Accessible uniquement si vos revenus fonciers bruts annuels restent sous 15 000 € et que vous louez exclusivement en nu.
Régime réel : déduction des charges réelles (intérêts d'emprunt, assurance emprunteur, taxe foncière, charges de copropriété, assurance PNO, frais de gestion, travaux de réparation et d'amélioration). Résultat fiscal = loyers − charges. Si ce résultat est négatif, vous créez un déficit foncier imputable sur votre revenu global jusqu'à 10 700 €/an. Le plafond majoré de 21 400 €reste applicable aux dépenses de rénovation énergétique éligibles (logements E, F ou G) réalisées jusqu'au 31 décembre 2027.
La règle des 30 % : le seuil de bascule
Le micro-foncier est plus avantageux que le réel si vos charges déductibles réelles représentent moins de 30 % de vos loyers bruts. Au-delà, le régime réel devient généralement plus avantageux.
// Point de bascule
Micro-foncier plus intéressant si : charges réelles < 30 % × loyers bruts
Exemple concret (charges réelles = 38 % des loyers) :
| Micro-foncier | Régime réel | |
|---|---|---|
| Loyers bruts | 10 000 € | 10 000 € |
| Abattement / charges déductibles | 3 000 € (30 %) | 3 800 € (réelles) |
| Revenu imposable | 7 000 € | 6 200 € |
| Impôt IR (TMI 30 %) | 2 100 € | 1 860 € |
| Prélèvements sociaux (17,2 %) | 1 204 € | 1 066 € |
| Charge fiscale totale | 3 304 € | 2 926 € |
| Gain annuel régime réel | — | +378 € |
Ici, avec 3 800 € de charges réelles (38 % des loyers), le régime réel économise 378 €/an. Sur 10 ans, c'est 3 780 € nets supplémentaires sans rien changer à la gestion du bien.
Quelles charges sont déductibles au réel ?
La liste des charges déductibles en régime réel foncier (CGI art. 31) est précise :
- Intérêts d'emprunt, frais de dossier et assurance emprunteur (décès-invalidité liée au prêt)
- Taxe foncière (hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères récupérable)
- Charges de copropriété non récupérables (provision pour travaux, honoraires syndic)
- Assurance PNO et garantie loyers impayés
- Frais de gestion (honoraires d'agence, frais de relocation)
- Travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration (pas les travaux de construction ou d'agrandissement)
- Frais de procédure (huissier, avocat en cas de litige)
Le cas des travaux : quand le réel s'impose
La situation la plus favorable au régime réel est celle d'un bailleur qui réalise des travaux importants. Ravalement, réfection de toiture, mise aux normes électriques, remplacement de chaudière — ces dépenses sont intégralement déductibles l'année où elles sont payées.
Exemple avec 15 000 € de travaux :
- Loyers : 9 600 €/an
- Charges courantes : 2 400 €/an (taxe foncière, assurance, copro)
- Travaux de réfection : 15 000 € (cette année)
- Total charges réelles : 17 400 €
| Micro-foncier | Régime réel | |
|---|---|---|
| Abattement / charges | 2 880 € | 17 400 € |
| Résultat | 6 720 € | −7 800 € |
| Déficit imputable revenu global | — | 7 800 € (≤ 10 700 €) |
| Économie IR (TMI 30 %) | — | 2 340 € |
| Impôt micro (IR + PS) | 3 172 € | — |
| Avantage réel cette année | — | +5 512 € |
En micro-foncier, les 15 000 € de travaux n'ont aucun impact fiscal. En régime réel, ils génèrent un déficit foncier qui s'impute sur le revenu global. C'est le principal levier du régime réel pour les bailleurs qui entretiennent ou rénovent leur bien.
Le déficit foncier : fonctionnement et règles
Quand les charges déductibles dépassent les loyers, vous créez un déficit foncier. Ce déficit se décompose en deux parties :
- Part hors intérêts d'emprunt : imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 €/an. Ce qui dépasse est reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
- Part correspondant aux intérêts d'emprunt : uniquement imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes — jamais sur le revenu global.
Règle de conservation : si vous avez imputé un déficit foncier sur votre revenu global, vous devez conserver le bien en location nue pendant au moins 3 ansà compter de la fin de l'année d'imputation. Sinon, la déduction est remise en cause.
Quand le micro-foncier reste le bon choix
Le micro-foncier est adapté dans ces situations :
- Charges réelles faibles : bien sans crédit, taxe foncière modeste, pas de travaux prévisibles dans les 3 prochaines années
- Simplicité prioritaire : vous ne voulez pas tenir de justificatifs ni gérer une déclaration 2044
- Revenus fonciers proches du plafond de 15 000 € mais pas encore dépassés
- Bailleur non endetté : sans intérêts d'emprunt à déduire, les charges réelles sont souvent inférieures à 30 % des loyers
Comment passer du micro au réel
L'option pour le régime réel se fait en remplissant la déclaration 2044 lors de votre déclaration de revenus annuelle. Pas de formulaire spécifique à déposer au préalable.
Durée de l'option :l'option est reconduite tacitement tant que vous restez éligible. Le retour au micro-foncier n'est possible que si vos revenus fonciers repassent sous le seuil de 15 000 €. Consultez un conseiller fiscal avant d'opter si vous avez des doutes.
Le cas le plus fréquent : bailleur avec crédit en cours
Les intérêts d'emprunt (et l'assurance emprunteur) constituent souvent à eux seuls une charge supérieure à l'abattement forfaitaire de 30 %.
Exemple type — appartement 180 000 €, loyer 850 €/mois :
- Loyers bruts : 10 200 €/an
- Intérêts d'emprunt (an 3) : 2 500 €
- Assurance emprunteur : 300 €
- Taxe foncière : 1 200 € · Charges copropriété : 800 € · Assurance PNO : 250 €
- Total charges réelles : 5 050 € (49 % des loyers)
| Micro-foncier | Régime réel | |
|---|---|---|
| Abattement / charges | 3 060 € (30 %) | 5 050 € |
| Revenu imposable | 7 140 € | 5 150 € |
| IR (TMI 30 %) | 2 142 € | 1 545 € |
| Prélèvements sociaux (17,2 %) | 1 228 € | 886 € |
| Impôt total | 3 370 € | 2 431 € |
| Gain annuel régime réel | — | +939 € |
Sur 20 ans de crédit, l'avantage cumulé du régime réel dépasse 15 000 € dans ce cas type — sans travaux, sans opération particulière.
Cas particulier : SCPI et micro-foncier
Les revenus distribués par certaines SCPI peuvent être intégrés dans le régime micro-foncier, à une condition : vous devez également détenir au moins un immeuble donné en location nue directe, et l'ensemble de vos revenus fonciers (immeubles directs + SCPI) doit rester sous le seuil de 15 000 €/an.
Si ces conditions sont réunies, vous pouvez appliquer l'abattement de 30 % sur l'ensemble de vos revenus fonciers (directs + SCPI). Dans le cas contraire — SCPI seule sans immeuble direct, ou dépassement du seuil — le régime réel s'applique, mais la déduction de charges sur les parts de SCPI est plus limitée (frais de gestion et intérêts d'emprunt liés aux parts uniquement).
Tableau de décision
| Situation | Régime recommandé | Raison |
|---|---|---|
| Charges réelles < 30 % des loyers, pas de travaux | Micro-foncier | Plus simple, résultat équivalent ou meilleur |
| Charges réelles > 30 % des loyers | Réel | Économie fiscale directe |
| Travaux importants cette année ou les 3 prochaines | Réel | Déficit foncier imputable sur revenu global |
| Crédit en cours avec intérêts élevés | Réel | Intérêts déductibles |
| Loyers bruts > 15 000 €/an | Réel (obligatoire) | Micro-foncier interdit |
| Bailleur sans crédit, bien ancien amorti, pas de travaux | Micro-foncier | Simplicité, charges souvent < 30 % |
| Investissement Monuments Historiques ou Denormandie | Réel | Ces dispositifs conduisent généralement au réel |
Ce que calcule RentValo
Sur RentValo, la simulation en régime réel foncier intègre automatiquement :
- La déduction de chaque charge saisie (taxe foncière, copro, assurance, gestion, travaux)
- Le calcul du déficit foncier et de son imputation sur le revenu global
- La comparaison côte à côte micro-foncier vs réel sur votre bien
- La projection sur 10 ans avec indexation IRL des loyers et évolution des charges
L'analyse constitue une aide à la décision. Pour votre situation fiscale personnelle, consultez un conseiller fiscal ou un expert-comptable.
FAQ
Peut-on cumuler micro-foncier sur un bien et réel sur un autre ?
Non. Le choix du régime s'applique à l'ensemble des revenus fonciers du foyer fiscal. Si vous optez pour le réel, tous vos biens en location nue sont au réel.
Les travaux de construction sont-ils déductibles au réel ?
Non. Seuls les travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration sont déductibles (art. 31 CGI). Les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont pas déductibles en revenus fonciers.
Les intérêts d'un crédit travaux sont-ils déductibles ?
Oui, les intérêts d'emprunt liés à l'acquisition, à la réparation, à l'entretien ou à l'amélioration d'un bien donné en location nue sont en principe déductibles au régime réel.
Que se passe-t-il si mes loyers dépassent 15 000 € en cours d'année ?
Vous basculez automatiquement au régime réel pour l'ensemble de l'année civile concernée. Le dépassement du seuil en cours d'année n'est pas proratisé.
Le régime réel est-il compatible avec le Denormandie ou les Monuments Historiques ?
Ces dispositifs conduisent généralement à l'application du régime réel. Pour les Monuments Historiques notamment, le régime spécifique est exclusif du micro-foncier. En cas de doute sur l'impact d'un dispositif sur le régime applicable à l'ensemble du foyer, consultez un conseiller fiscal.
En résumé
Le choix entre micro-foncier et régime réel se résume à une comparaison : vos charges réelles déductibles dépassent-elles 30 % de vos loyers bruts ?
- Oui → régime réel, surtout si vous avez un crédit ou des travaux
- Non → micro-foncier, sauf si vous anticipez des dépenses importantes dans les 3 ans
Le basculement au réel est particulièrement rentable l'année de travaux importants, même si les années suivantes les charges reviennent sous le seuil — l'option est prise pour 3 ans, mais l'économie réalisée l'année des travaux compense largement.
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