SCI à l'IS 2026 : amortir, capitaliser et transmettre son patrimoine immobilier
En bref
Une SCI à l'IS est imposée comme une société : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice puis 25 %, avec amortissement comptable du bien qui réduit fortement le résultat imposable. En contrepartie, sortir les bénéfices en dividendes subit la flat tax de 30 %, et la plus-value de cession est calculée sur la valeur nette comptable (amortissements déduits).
La SCI à l'IS est un outil de capitalisation immobilière : elle permet d'amortir le bâti, de réduire l'impôt courant à 15 % sur les premiers bénéfices, et de réinvestir les loyers dans d'autres acquisitions sans friction fiscale immédiate. En contrepartie, la revente est fiscalement lourde, et les distributions de bénéfices sont doublement imposées. C'est un régime adapté aux investisseurs patrimoniaux avec un horizon de très long terme et un objectif de capitalisation — pas de revenus immédiats.
Comment fonctionne la SCI à l'IS ?
La SCI IS est soumise à l'impôt sur les sociétés(IS) sur son résultat net fiscal. Elle n'est plus transparente fiscalement — c'est la société qui paie l'impôt, pas les associés directement.
Mécanisme simplifié :
- La SCI perçoit les loyers et déduit toutes ses charges (dont les amortissements)
- Elle paie l'IS sur le bénéfice résiduel
- Le bénéfice après IS reste dans la société (capitaux propres)
- Si les associés souhaitent percevoir l'argent → distribution de dividendes → flat tax 30 %
L'amortissement : le moteur de la SCI IS
La SCI IS peut déduire l'amortissement comptabledu bâti, du mobilier et des travaux. Contrairement à la SCI IR (où l'amortissement est interdit), c'est un avantage structurel majeur pour réduire la base imposable.
Règles d'amortissement applicables
- Terrain : non amortissable — à isoler du prix (généralement 10 à 20 % selon la localisation)
- Bâti (hors terrain) : amortissement linéaire sur 25 à 40 ans selon la vétusté — 30 ans (3,33 %/an) en pratique standard
- Mobilier et agencements : 5 à 10 ans (10 à 20 %/an) — 7 ans en pratique standard
- Travaux importants : amortissables sur leur durée de vie propre
Formule de calcul
// Calcul IS SCI — année 1
amort_bati = (prix_achat × (1 − part_terrain)) / 30
amort_mobilier = valeur_mobilier / 7
résultat_sci = loyers − charges − intérêts − amort_bati − amort_mobilier
is = Math.min(résultat_sci, 42500) × 0,15 + Math.max(résultat_sci − 42500, 0) × 0,25
Exemple chiffré — an 1
Appartement 250 000 € (terrain 15 % = 37 500 €, bâti 212 500 €), loyer 1 100 €/mois, charges 5 000 €/an, intérêts 6 000 €/an, mobilier 8 000 €.
| Loyers annuels | + 13 200 € |
| Charges réelles | − 5 000 € |
| Intérêts d'emprunt | − 6 000 € |
| Amortissement bâti (212 500 / 30) | − 7 083 € |
| Amortissement mobilier (8 000 / 7) | − 1 143 € |
| Résultat SCI | − 6 026 € (déficit BIC) |
| IS dû | 0 € (déficit reporté) |
Contrairement à la SCI IR, un déficit en SCI IS ne peut pas s'imputer sur le revenu global des associés — il est reporté indéfiniment sur les bénéfices IS futurs. Il sera utilisé les années où la SCI dégagera un bénéfice (fin du crédit, augmentation des loyers, moins d'amortissements).
Le taux IS 2026 : 15 % ou 25 % ?
En 2026, la SCI IS bénéficie du taux réduit de 15 % sur les premiers 42 500 € de bénéfice (tranche confirmée pour 2026 — article 219 CGI), à condition de respecter deux conditions :
- Le chiffre d'affaires HT de la société est inférieur à 10 millions €
- Le capital social est entièrement libéré et détenu à au moins 75 % par des personnes physiques
Pour les bénéfices au-delà de 42 500 €, le taux normal de 25 % s'applique.
Les dividendes : flat tax 30 %
Lorsque les associés veulent percevoir les bénéfices de la SCI IS, ils votent une distribution de dividendes. Ces dividendes sont soumis à la flat tax (PFU)de 30 % — soit 12,8 % d'IR + 17,2 % de prélèvements sociaux.
Option barème :les associés peuvent opter pour le barème progressif de l'IR sur les dividendes, mais avec un abattement de 40 % sur le montant brut. L'option est globale (elle s'applique à tous les dividendes de l'année). Elle est avantageuse uniquement pour les associés à TMI 11 % ou 0 %.
- → IS payé : 5 000 × 15 % = 750 €
- → Disponible pour dividendes : 4 250 €
- → Flat tax 30 % sur dividendes : 1 275 €
- → Net perçu par l'associé : 2 975 €
- En SCI IR (TMI 30 % + PS) : 5 000 × 47,2 % = 2 360 € d'impôt → net : 2 640 €
- La SCI IS est légèrement meilleure ici si les dividendes sont distribués.
La revente en SCI IS : point critique
C'est le principal handicap de la SCI IS. La plus-value lors de la revente d'un bien est imposée sur la Valeur Nette Comptable(VNC), c'est-à-dire le prix de revient diminué de tous les amortissements cumulés.
Après 20 ans d'amortissement à 3,33 %/an, la VNC du bâti est réduite d'environ 67 %. La plus-value comptable est donc bien supérieure à la plus-value économique réelle. Il n'y a pas d'abattement pour durée de détention en IS.
La revente génère une plus-value IS taxée à 25 %, puis une distribution de liquidation taxée à 30 % de flat tax. Le cumul peut dépasser 40 à 50 % de la plus-value économique réelle selon la situation.
SCI IS et LFI 2025 : avantage résiduel vs LMNP réel
Depuis le 16 février 2025, la LFI 2025 (art. 84) réintègre les amortissements déduits en LMNP réel dans le calcul de la plus-value à la revente. En pratique, le LMNP réel perd une partie de son avantage fiscal historique à la sortie.
Cette règle ne s'applique pas à la SCI IS— qui relève du régime IS, pas du régime particuliers. Sur ce point spécifique, la SCI IS conserve un avantage relatif par rapport au LMNP réel post-LFI 2025. Mais cet avantage doit être mis en regard de la lourdeur de l'imposition IS + flat tax à la revente vs les abattements des particuliers (encore disponibles en LMNP avec la réintégration).
La capitalisation : quand la SCI IS prend tout son sens
La SCI IS est optimale quand les bénéfices ne sont pas distribués mais réinvestis :
- La SCI acquiert un 2e bien avec la trésorerie accumulée
- Elle rembourse le crédit plus vite grâce aux flux nets d'IS (15 % vs 47 % en TMI 41 %)
- Elle constitue un capital propre croissant à la vitesse d'un entrepreneur, pas d'un particulier
Sur 20 ans, la différence de capitalisation entre IS 15 % et IR 41 % peut représenter 1 à 2 acquisitions supplémentaires sur un portefeuille de 3-4 biens. C'est l'argument décisif pour les investisseurs en phase de constitution de patrimoine à fort TMI.
Illustration — capitalisation après IS
Bénéfice annuel avant IS : 5 000 €. Sur 20 ans, avec réinvestissement des flux nets.
| Bénéfice annuel avant IS | 5 000 € | 5 000 € |
| Impôt structure | 750 € (IS 15 %) | 2 360 € (TMI 41 % + PS) |
| Flux nets annuels reinvestissables | 4 250 € | 2 640 € |
| Écart annuel en faveur IS | + 1 610 €/an | |
| Sur 20 ans (non actualisé) | + 32 200 € |
Hors impact de la revente. L'avantage de capitalisation IS est neutralisé en partie par l'IS + flat tax sur la plus-value à la sortie.
Création et obligations annuelles
Création
- Rédaction des statuts (avec clause d'option IS ou option ultérieure)
- Capital librement fixé
- Immatriculation RCS
- Option IS exercée auprès du SIE dans les 3 mois suivant la création (ou plus tard, irrévocable)
- Coût création : 1 000 à 2 500 € (notaire/avocat + greffe)
Obligations annuelles IS
- Comptabilité obligatoire (bilan, compte de résultat, annexes)
- Déclaration IS annuelle 2065
- Paiement de l'IS par acomptes trimestriels
- Coût comptabilité : 800 à 1 500 €/an (expert-comptable indispensable)
FAQ
La SCI IS est-elle soumise aux prélèvements sociaux ?
Pas directement. La SCI IS paie l'IS sur ses bénéfices. Les prélèvements sociaux (17,2 %) s'appliquent uniquement sur les dividendes distribués aux associés (inclus dans la flat tax de 30 %).
Peut-on sortir de la SCI IS et revenir à l'IR ?
Non. L'option IS est irrévocable (article 239 CGI). Une fois passée à l'IS, la SCI ne peut pas revenir à l'IR. C'est la principale contrainte du régime.
La SCI IS peut-elle pratiquer des amortissements sur un bien apporté ?
Oui. Que le bien soit acquis par la société ou apporté, la SCI IS peut amortir le bâti sur sa valeur d'entrée au bilan (valeur d'acquisition ou valeur d'apport). L'amortissement démarre dès la mise en service.
Les associés d'une SCI IS peuvent-ils déduire les intérêts d'un prêt personnel pour acquérir des parts ?
Oui, sous certaines conditions (art. 83-1 CGI pour les salariés ou 156 I-1° bis pour d'autres cas). Mais ce mécanisme est complexe — consultez un conseil fiscal.
Quel est l'avantage de la SCI IS post-LFI 2025 par rapport au LMNP réel ?
Depuis le 16 février 2025, les amortissements déduits en LMNP réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Cette réintégration ne s'applique pas à la SCI IS (régime IS). La SCI IS conserve donc un avantage fiscal à la revente par rapport au LMNP réel sur ce point spécifique — même si son imposition globale à la revente reste lourde.
En résumé
- IS 15 % sur les premiers 42 500 € de bénéfice, 25 % au-delà
- Amortissements déductibles — ramènent souvent le bénéfice imposable à zéro
- Capitalisation puissante si les bénéfices ne sont pas distribués
- Flat tax 30 % sur les dividendes distribués (double imposition)
- Revente lourde : IS sur PV comptable (VNC) + flat tax sur liquidation — pas d'abattement pour durée de détention
- Choix irrévocable : l'option IS ne peut pas être annulée
- Adapté pour TMI 41-45 %, horizon long, réinvestissement des bénéfices
- Avantage résiduel vs LMNP réel post-LFI 2025 sur la plus-value (réintégration amorts ne s'applique pas à l'IS)
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