SCI à l'IS 2026 : amortir, capitaliser et transmettre son patrimoine immobilier
La Société Civile Immobilière à l'Impôt sur les Sociétés (SCI IS) permet d'amortir le bien immobilier, de capitaliser les bénéfices au taux IS (15 % jusqu'à 42 500 €, 25 % au-delà) sans distribution obligatoire, et de transmettre le patrimoine via des donations de parts. C'est l'outil privilégié des investisseurs qui construisent un patrimoine sur le long terme — mais son principal piège reste la plus-value à la revente, totalement différente du régime des particuliers.
Principe : une société qui loue et paye l'IS
La SCI est une structure juridique détenant un ou plusieurs biens immobiliers. Soumise à l'IS, elle est imposée comme une entreprise :
- Elle perçoit des loyers
- Elle déduit ses charges et amortit le bien
- Le résultat net est imposé à l'IS (15 % ou 25 %)
- Les associés ne sont imposés que s'ils se distribuent des dividendes
Cette mécanique crée deux niveaux d'imposition — l'IS au niveau de la société, puis le PFU sur les dividendes — mais aussi une flexibilité totale: les bénéfices peuvent être conservés dans la structure pour financer l'acquisition suivante sans passer par la case impôt personnel.
Les taux d'imposition IS en 2026
| Tranche de bénéfice | Taux IS |
|---|---|
| Jusqu'à 42 500 € | 15 % (taux réduit PME) |
| Au-delà de 42 500 € | 25 % |
Le taux réduit de 15 % est accessible si la SCI remplit les conditions PME : capital entièrement libéré, détenu à plus de 75 % par des personnes physiques, et chiffre d'affaires inférieur à 10 M€ — conditions généralement remplies pour une SCI patrimoniale.
L'amortissement : cœur de l'avantage SCI IS
Comme en LMNP réel, la SCI IS peut amortir le bâti sur 20 à 50 ans selon les composants. Le terrain n'est jamais amortissable et doit être soustrait du prix d'acquisition. En pratique, les experts-comptables retiennent 15 à 20 % du prix pour le terrain en zone urbaine — cette répartition doit être justifiable et ne constitue pas un forfait légal figé.
Exemple : appartement acquis 300 000 €
- Terrain (estimé 20 %) : 60 000 € → non amortissable
- Bâti : 240 000 € → amorti sur 30 ans = 8 000 €/an
L'amortissement vient en déduction des loyers perçus, réduisant mécaniquement le résultat IS — souvent à zéro pendant toute la période de remboursement du crédit, quand les intérêts d'emprunt s'ajoutent aux charges.
Exemple chiffré : T3 acquis 300 000 € en SCI IS
Données
- Prix d'achat : 300 000 € (bâti 240 000 €, terrain 60 000 €)
- Loyers annuels : 14 400 € (1 200 €/mois)
- Crédit : 1 100 €/mois sur 20 ans, dont 550 € d'intérêts (année 1)
- Taxe foncière : 1 200 € · Charges copropriété : 800 € · Assurance : 250 € · Comptabilité : 600 €
- Amortissement bâti : 8 000 €/an
Résultat IS année 1
| Poste | Montant |
|---|---|
| Loyers | + 14 400 € |
| Intérêts d'emprunt | − 6 600 € |
| Taxe foncière | − 1 200 € |
| Charges copro | − 800 € |
| Assurance | − 250 € |
| Comptabilité | − 600 € |
| Résultat avant amortissement | + 4 950 € |
| Amortissement bâti | − 8 000 € |
| Résultat IS (déficit reportable) | − 3 050 € |
| IS dû | 0 € |
Résultat :aucun IS à payer. Le déficit de 3 050 € s'impute sur les bénéfices IS futurs sans limite de durée.
La double imposition lors de la distribution
Si les associés se distribuent les bénéfices (dividendes), une seconde couche d'imposition s'applique. En 2026, le PFU est de 31,4 %(modification LF 2026 : 12,8 % d'IR + 18,6 % de prélèvements sociaux).
| Étape | Taux |
|---|---|
| IS sur le bénéfice | 15 % ou 25 % |
| PFU sur les dividendes distribués | 31,4 % |
| Charge fiscale totale (IS 15 % + PFU 31,4 %) | ≈ 41,7 % |
| Charge fiscale totale (IS 25 % + PFU 31,4 %) | ≈ 47,6 % |
La double imposition est le principal inconvénient de la SCI ISpour les investisseurs qui ont besoin de revenus immédiats. En revanche, si les bénéfices restent dans la société (pour financer l'acquisition suivante), la charge fiscale IS seul (15 %) est très compétitive.
La plus-value à la revente : le piège à connaître
C'est le point le plus différenciant et le plus souvent mal compris.
En SCI IS, la plus-value est une plus-value professionnelle, calculée sur la valeur nette comptable (VNC) :
Plus-value = Prix de cession − VNC
VNC = Prix d'acquisition − Amortissements cumulés
Tous les amortissements pratiqués viennent réduire la VNC, augmentant d'autant la plus-value taxable.
Exemple : bien acheté 300 000 €, revendu 380 000 € après 20 ans
- Amortissements cumulés : 8 000 € × 20 ans = 160 000 €
- VNC : 300 000 − 160 000 = 140 000 €
- Plus-value taxable : 380 000 − 140 000 = 240 000 €
- IS à 25 % : 60 000 €
- Puis PFU 31,4 % sur distribution : impôt supplémentaire
Deux différences majeures avec le régime des particuliers :
- Pas d'abattement pour durée de détention — en SCI IS, 30 ans de détention n'atténuent rien
- Les amortissements sont intégralement réintégrés dans la base taxable
La force de la SCI IS : la transmission patrimoniale
C'est là que la SCI IS déploie son vrai avantage par rapport à la détention directe.
Donation de parts de SCI
- Les parents peuvent donner des parts à leurs enfants avec les abattements familiaux : 100 000 € par enfant tous les 15 ans (art. 779 CGI)
- La valeur des parts peut être décotée (décote de minorité de 10 à 20 %, admise par l'administration) par rapport à la valeur vénale du bien, réduisant l'assiette des droits de donation
- La transmission se fait sans vendre le bien, donc sans déclencher la plus-value IS
- Important : la donation n'est pas neutre fiscalement — des droits de donation s'appliquent au-delà des abattements. L'avantage est d'éviter l'IS sur la plus-value professionnelle, pas d'éliminer toute fiscalité
Démembrement de propriété
- Les parents conservent l'usufruit (ils perçoivent les loyers), les enfants reçoivent la nue-propriété
- À la disparition des parents, les enfants récupèrent la pleine propriété sans droits de succession supplémentaires
C'est pourquoi la SCI IS est l'outil de prédilection des investisseurs qui construisent un patrimoine à transmettre à leurs enfants — pas pour ceux qui veulent revendre dans 10 ans.
Obligations pratiques
Comptabilité commerciale obligatoire
La SCI IS tient une comptabilité d'engagement : bilan, compte de résultat, annexes. Un expert-comptable est indispensable (600 à 1 500 €/an selon le cabinet).
Déclarations fiscales
- Liasse IS (formulaire 2065 + annexes) avant le 2e jour ouvré suivant le 1er mai
- Déclaration 2042 personnelle pour les dividendes reçus (case 2DC)
Constitution de la SCI
- Statuts rédigés (notaire ou acte sous seing privé)
- Publication au Journal d'Annonces Légales (~150 €)
- Immatriculation au Greffe (~40 €)
- Capital social minimum : 1 €
Option IS
La SCI IR peut opter pour l'IS à tout moment. Cette option est irrévocable — on ne peut pas revenir à l'IR une fois l'IS choisi.
SCI IS vs LMNP réel vs détention directe
| Critère | SCI IS | LMNP réel | Détention directe (IR) |
|---|---|---|---|
| Amortissement | ✅ Oui, sans plafond | ✅ Oui, plafonné | ❌ Non |
| Taux sur revenus | IS 15/25 % | BIC (TMI + PS) | Foncier (TMI + PS) |
| Double imposition | ⚠️ IS + PFU si distrib. | ❌ Non | ❌ Non |
| Plus-value revente | ⚠️ Pas d'abattement durée | ✅ Abattements (LF 2025) | ✅ Abattements particuliers |
| Transmission | ✅✅ Idéale (parts + donation) | ⚠️ Individuelle | ⚠️ Individuelle |
| Comptabilité | Commerciale (expert-cpt) | BIC (expert-cpt) | Simple (2044) |
| Type de location | Nue ou meublée* | Meublée | Nue ou meublée |
| Coût de structure | ~1 000-2 000 €/an | ~400-600 €/an | Quasi nul |
| Flexibilité revente | ⚠️ Attention plus-value | ✅ Souple | ✅ Souple |
* La location meublée en SCI IS comporte des risques de requalification — voir FAQ.
Quand la SCI IS est-elle pertinente ?
✅ Recommandée si :
- • Vous construisez un patrimoine à transmettre à vos enfants
- • Votre TMI est élevée (30 % ou 41 %) et vous n'avez pas besoin de revenus immédiats
- • Vous détenez plusieurs biens et souhaitez centraliser la gestion
- • Vous prévoyez d'investir le cash-flow dans de nouveaux biens
- • Vous visez une détention très longue (20-30 ans) avec transmission
⚠️ À éviter si :
- • Vous avez besoin de revenus immédiats (double imposition pénalisante)
- • Vous prévoyez de revendre dans moins de 15 ans
- • Votre patrimoine est modeste et les frais de structure ne sont pas justifiés
- • Vous souhaitez acheter votre résidence principale (impossible en SCI IS)
FAQ
La SCI IS peut-elle louer en meublé ?
Techniquement oui, mais avec des risques importants. Si l'activité de location meublée devient significative (règle des 10 % du CA souvent citée), la SCI peut être requalifiée en société commerciale de fait — avec des conséquences fiscales et juridiques complexes. La SCI IS est conçue pour la location nue ; pour la location meublée, le LMNP en nom propre est plus adapté.
Peut-on transformer une SCI IR en SCI IS ?
Oui, par option pour l'IS. Cette option est irrévocable — il est impossible de revenir à l'IR ensuite.
Comment éviter la double imposition ?
En ne distribuant pas les dividendes — les bénéfices restent dans la SCI et servent à rembourser le crédit ou financer de nouveaux investissements. L'associé n'est imposé que s'il se verse effectivement des revenus.
La SCI IS est-elle concernée par la réforme de la plus-value LMNP 2025 ?
Non. La réforme LF 2025 (art. 84) sur la réintégration des amortissements ne concerne que les personnes physiques en LMNP. La SCI IS applique les règles de la plus-value professionnelle (IS) depuis toujours.
Quel est le coût minimum pour créer une SCI ?
Environ 300 à 800 € pour les actes de constitution (statuts, publication, immatriculation). Avec un notaire pour la rédaction des statuts : 1 500 à 3 000 €.
En résumé
- Amortissement sans plafond sur le bâti → résultat IS souvent nul en phase de remboursement
- IS 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfices (taux réduit PME)
- Double imposition IS + PFU 31,4 % si distribution de dividendes
- Plus-value professionnelle à la revente — pas d'abattement pour durée de détention
- Transmission optimale par donation de parts avec décote et abattements familiaux
- Option IS irrévocable — décision à prendre avant l'acquisition
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