Investir dans l'immobilier locatif à Bayonne en 2026
En bref
Bayonne est le marché le plus réglementé de ce guide. Le loyer y est doublement plafonné — loyers de référence du Pays basque et encadrement de l'évolution en zone tendue — et la location touristique d'une résidence secondaire suppose une compensation en surface, dispositif validé par le Conseil d'État en juin 2026. Résultat : environ 4 300 €/m² dans l'ancien pour un rendement brut de 3,5 à 4,5 %. Les fourchettes ci-dessous sont des ordres de grandeur — à recouper avec les données officielles avant toute décision.
Le marché locatif à Bayonne
Voici des fourchettes d'ordre de grandeur pour Bayonne. Elles sont indicatives et doivent être recoupées avec les données officielles (DVF, Observatoire des loyers ANIL) avant toute décision.
| Indicateur | Fourchette indicative (ordre de grandeur) |
|---|---|
| Prix d'achat (ancien) | 3 200 – 5 300 €/m² |
| Loyer (charges comprises) | 11 – 15 €/m² |
| Rendement brut | 3,5 – 4,5 % |
| Population (approx.) | ≈ 54 000 habitants |
La moyenne à l'échelle de la ville se situe autour de 4 300 €/m² dans l'ancien. La fourchette de prix d'achat ci-dessus est plus large parce qu'elle couvre tous les quartiers, du plus abordable à l'hypercentre — elle se lit comme l'écart entre secteurs, pas comme un encadrement de la moyenne.
Quartiers repères
À l'intérieur de Bayonne, les prix et les rendements varient fortement d'un secteur à l'autre. Quelques repères :
- Arènes / Allées Marines — le plus cher, bord de l'Adour côté Anglet, locatif familial et cadres
- Beyris / Polo-Beyris – Saint-Amand — pavillonnaire sud, seul secteur en hausse nette, poches de social à distinguer
- Saint-Léon / Marracq — proche du campus de la Nive et des lycées, cible étudiants et jeunes actifs
- Mousserolles — résidentiel est, le plus fort écart entre sources — prudence sur le prix
- Grand Bayonne — cœur historique piéton, secteur patrimonial protégé, travaux contraints
- Petit-Bayonne — 77 % de locataires, le plus locatif de la ville, nuisances nocturnes
- Saint-Bernard — résidentiel calme, faible rotation des locataires
- Saint-Esprit — rive droite autour de la gare, cible du projet Rive droite de l'Adour
- Sainte-Croix / Saint-Frédéric — le moins cher, dispersion extrême des prix, sélection à la rue
Prix indicatifs par quartier à Bayonne
Une fourchette à l'échelle de la ville masque l'écart entre l'hypercentre et la périphérie. Ci-dessous, les fourchettes de prix indicatives par quartier, du plus cher au plus abordable.
| Quartier | Prix indicatif €/m² | Profil |
|---|---|---|
| Arènes / Allées Marines | 4 400 – 5 300 €/m² | le plus cher, bord de l'Adour côté Anglet, locatif familial et cadres |
| Beyris / Polo-Beyris – Saint-Amand | 4 400 – 4 900 €/m² | pavillonnaire sud, seul secteur en hausse nette, poches de social à distinguer |
| Saint-Léon / Marracq | 4 100 – 4 800 €/m² | proche du campus de la Nive et des lycées, cible étudiants et jeunes actifs |
| Grand Bayonne | 4 000 – 4 700 €/m² | cœur historique piéton, secteur patrimonial protégé, travaux contraints |
| Mousserolles | 3 800 – 4 700 €/m² | résidentiel est, le plus fort écart entre sources — prudence sur le prix |
| Saint-Bernard | 3 900 – 4 600 €/m² | résidentiel calme, faible rotation des locataires |
| Petit-Bayonne | 4 000 – 4 400 €/m² | 77 % de locataires, le plus locatif de la ville, nuisances nocturnes |
| Saint-Esprit | 3 700 – 4 300 €/m² | rive droite autour de la gare, cible du projet Rive droite de l'Adour |
| Sainte-Croix / Saint-Frédéric | 3 200 – 3 900 €/m² | le moins cher, dispersion extrême des prix, sélection à la rue |
Source : MeilleursAgents, estimations appartements au 1er mai 2026. Prix médian par quartier élargi de ±8 % et arrondi, à lire comme une fourchette indicative et jamais comme une estimation de valeur. Les prix réels varient selon la rue, l'étage, l'état du bien et le DPE. À recouper avec les données DVF avant toute décision.
Les marchés porteurs à Bayonne
À Bayonne, le cadre réglementaire prime sur le choix du produit : il fixe le loyer atteignable et ferme une stratégie entière. Voici ce que cela change, segment par segment.
Encadrement des loyers du Pays basque : Bayonne est concernée
Bayonne fait partie des 24 communes de la Communauté d'Agglomération Pays Basque soumises à l'encadrement du niveau des loyers depuis le 25 novembre 2024. L'arrêté préfectoral en vigueur, publié le 28 octobre 2025, s'applique aux baux conclus ou renouvelés du 25 novembre 2025 au 24 novembre 2026. Le préfet fixe chaque année, par secteur, type de bien, nombre de pièces, époque de construction et régime meublé ou nu : un loyer de référence, un loyer majoré de 20 % qui constitue le plafond légal, et un loyer minoré de 30 %. Un complément de loyer n'est possible qu'au-delà du plafond, pour des caractéristiques exceptionnelles de localisation ou de confort, et doit être justifié dans le bail. Les sanctions vont jusqu'à 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale, avec restitution des loyers indûment perçus. Les plafonds se vérifient sur le simulateur officiel hébergé par la CAPB.
Meublé de tourisme : la compensation a été validée par le Conseil d'État
Depuis le 1er mars 2023 à Bayonne, louer une résidence secondaire en meublé de tourisme exige une autorisation de changement d'usage assortie d'une compensation : transformer en logement un local non résidentiel de surface au moins équivalente dans la même commune, ou acheter des droits de commercialité. Le ratio est de un pour un. Le 11 juin 2026, le Conseil d'État a rejeté les recours de la FNAIM et de l'ULMT 64, retenant une raison impérieuse d'intérêt général et jugeant le dispositif proportionné : les voies de recours sont épuisées. Deux dérogations subsistent sans compensation : la résidence principale du propriétaire, pour deux ans et un seul bien, et surtout le bail mixte associant une location étudiante de neuf mois et une location touristique de trois mois, sous autorisation annuelle renouvelable. C'est aujourd'hui le seul montage touristique praticable à Bayonne pour un investisseur.
Une demande locative large et permanente
Bayonne compte 61,5 % de locataires et seulement 4,4 % de résidences secondaires : c'est une ville de résidence principale, pas une station balnéaire, contrairement à Biarritz. Elle concentre 36 345 emplois pour 54 000 habitants, soit un indice de concentration d'emploi de 147,5 — elle attire une fois et demie plus d'actifs qu'elle n'en héberge. Le bassin industriel est aux portes de la ville : Safran Helicopter Engines à Tarnos, Dassault Aviation à Anglet avec 900 salariés, Celsa France au port, ainsi que le centre hospitalier de la Côte Basque, principal employeur public. Le port de Bayonne a traité 2,16 millions de tonnes en 2025, en hausse de 2,3 %. Cette demande permanente est le vrai socle du marché locatif bayonnais.
Étudiants et rive droite : les deux gisements identifiables
Le campus de la Nive, en plein centre, réunit le collège d'études européennes et internationales de l'UPPA, l'IAE et l'IUT de Bayonne, dans un ensemble universitaire basque qui approchait 8 000 étudiants lors du lancement de la démarche Campus Pays Basque en 2023. Aucune donnée officielle récente et ventilée par site n'est publiée : la prudence s'impose sur les effectifs. La demande se concentre sur Grand Bayonne, Petit-Bayonne et Saint-Léon–Marracq. En parallèle, le projet Rive droite de l'Adour porte sur 17 hectares entre les ponts Saint-Esprit et Henri-Grenet, avec un plan-guide livré fin 2024 et des premiers bâtiments transitoires en 2026. C'est le seul levier de revalorisation documenté pour Saint-Esprit, aujourd'hui le secteur le moins cher — mais l'horizon est décennal et aucun programme de logements n'est chiffré.
Cadre réglementaire : zone tendue et échéance de novembre 2026
Bayonne est aussi en zone tendue : préavis du locataire réduit à un mois, taxe sur les logements vacants, majoration possible de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, et encadrement de l'évolution des loyers à la relocation. Les deux dispositifs se cumulent : c'est la contrainte la plus forte qui s'applique. Point à connaître avant d'acheter : l'expérimentation de l'encadrement du niveau des loyers, issue de la loi ELAN et prolongée par la loi 3DS, expire le 23 novembre 2026. Trois scénarios sont ouverts — pérennisation votée à l'Assemblée en décembre 2025 mais bloquée au Sénat, suppression demandée par les organisations de bailleurs, ou prolongation transitoire de deux ans limitée aux territoires déjà engagés, annoncée par le gouvernement fin juin 2026 et considérée comme le scénario le plus probable. Aucun texte n'est promulgué à ce jour : un plan de financement bayonnais ne doit reposer ni sur le maintien, ni sur la disparition du plafond.
Ces repères sont une analyse et une aide à la décision, à but informatif. Ils ne remplacent ni le calcul du rendement net-net pour un bien précis, ni l'accompagnement d'un professionnel (expert-comptable, notaire).
Quel rendement net espérer ?
Le rendement brut n'est qu'un point de départ. Le rendement net (après charges) et le rendement net-net (après impôts) sont ce qui compte réellement — et ils dépendent de votre régime fiscal, pas de la ville.
Le bon régime dépend de votre situation : location nue ou meublée, niveau de loyer, présence d'un crédit. RentValo compare tous les régimes applicables à votre bien et indique le plus avantageux.
Vous louez en meublé à Bayonne ? Le premier arbitrage fiscal est micro-BIC ou régime réel : notre simulateur LMNP gratuit compare les deux régimes sur vos chiffres en moins d'une minute.
FAQ
Quel rendement locatif espérer à Bayonne ?
En ordre de grandeur, le rendement brut se situe dans une fourchette indicative de 3,5 à 4,5 %, avec un centre de gravité autour de 3,5 à 4 %. Attention au biais de calcul le plus fréquent sur cette ville : les portails d'annonces affichent des prix 10 à 11 % au-dessus de la médiane des transactions réelles et des loyers environ 30 % au-dessus de l'observatoire agréé. Combiner les deux gonfle mécaniquement le rendement. À Bayonne, un loyer d'annonce n'est de surcroît pas nécessairement légal : il doit être vérifié au regard du loyer de référence majoré.
La location touristique est-elle encore possible à Bayonne ?
Pour une résidence secondaire, elle suppose une autorisation de changement d'usage avec compensation à surface équivalente dans la même commune, ce qui est économiquement dissuasif. Le Conseil d'État a validé ce dispositif le 11 juin 2026 : les recours sont épuisés. Restent deux voies sans compensation : la résidence principale du propriétaire, limitée à un bien et deux ans, et le bail mixte associant neuf mois de location étudiante et trois mois de location touristique, sous autorisation annuelle renouvelable. Une résidence principale classique peut par ailleurs être louée jusqu'à 120 nuitées par an.
Quel régime fiscal choisir pour un bien à Bayonne ?
Le régime fiscal ne dépend pas de la ville mais de votre situation : type de location (nue ou meublée), montant des loyers, présence d'un crédit, niveau de charges. Sur Grand Bayonne et Petit-Bayonne, bâti ancien en secteur patrimonial protégé où les travaux sont lourds et contraints, le régime réel foncier et le déficit foncier sont des leviers importants. Sur le bail mixte étudiant, le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est le régime naturel. RentValo compare tous les régimes applicables et chiffre l'écart pour votre projet précis.
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