Résident fiscal français · France → Espagne

Investir dans l'immobilier locatif en Espagne depuis la France

Vous résidez fiscalement en France et visez un logement à louer en Espagne ? Deux fiscalités s'appliquent, l'une après l'autre. RentValo calcule les deux, puis compare le résultat au même budget investi en France.

En bref

L'Espagne impose vos loyers à l'IRNR (impôt sur le revenu des non-résidents) : 19 % sur le revenu net pour un résident de l'Union européenne. La France les intègre ensuite à votre revenu mondial, mais la convention franco-espagnole du 10 octobre 1995 (art. 24 §1 a) vous accorde un crédit d'impôt égal à l'impôt français sur ces loyers : aucun impôt français supplémentaire n'est dû sur eux. Reste un effet de taux sur vos autres revenus, et le bien entre dans l'assiette de votre IFI.

Ce que l'Espagne taxe

→À l'achat, ancien : l'ITP (impuesto sobre transmisiones patrimoniales, droits de mutation), fixé par chaque communauté autonome — 6 % à Madrid, 7 % en Andalousie, 9 % dans la Communauté valencienne, 10 % en Catalogne (barème progressif au-delà de 600 000 €).
→À l'achat, neuf : la TVA espagnole (IVA) à 10 %, plus l'AJD (actos jurídicos documentados), retenu à 1,5 % par défaut. Aux Canaries, le neuf relève de l'IGIC : le simulateur retient la TVA à 10 %, ce qui majore le coût.
→Sur les loyers : l'IRNR à 19 % pour un résident de l'UE ou de l'EEE, sur le revenu net — intérêts d'emprunt, IBI (impuesto sobre bienes inmuebles, la taxe foncière locale), copropriété, assurance, entretien et amortissement de 3 % du bâti, sol exclu. Hors UE : 24 % sur les loyers bruts, sans aucune déduction. Les loyers se déclarent sur le modelo 210.
→Sur les jours non loués : la renta imputada, un revenu fictif de 2 % de la valeur cadastrale (1,1 % si elle a été révisée), au prorata des jours sans locataire, imposé au même taux que les loyers.

Ce que la France fait ensuite

→Résident fiscal français, vous déclarez vos loyers espagnols en France : formulaire 2047, puis 2044 ou case 4BE. Le revenu retenu suit les règles françaises (micro-foncier ou réel), pas la base espagnole.
→Aucun impôt français supplémentaire sur ces loyers : la convention franco-espagnole du 10 octobre 1995 (art. 24 §1 a) accorde un crédit d'impôt égal à l'impôt français correspondant — CSG et CRDS comprises.
→Reste le surcoût de taux effectif : vos loyers espagnols entrent dans le revenu mondial qui fixe le taux appliqué à vos autres revenus. Selon votre foyer, c'est de quelques dizaines à plusieurs centaines d'euros par an.
→IFI : un résident de France est imposable sur son immobilier en France et à l'étranger. Le bien espagnol entre dans l'assiette, pour sa valeur diminuée de la dette d'acquisition — au-delà de 1 300 000 € de patrimoine immobilier net taxable.

Exemple chiffré

Un appartement ancien à Valence, 200 000 €, loué 950 €/mois, acheté comptant par un célibataire dont le revenu imposable en France est de 60 000 € (tranche marginale d'imposition, TMI, de 30 %).

→Achat : ITP valencien de 9 %, soit 18 000 €, plus 2 400 € de notaire et de registre — 220 400 € investis.
→Espagne : 10 838 € de loyers encaissés (18 jours de vacance), 1 950 € de charges (IBI 500 €, copropriété 900 €, assurance 250 €, entretien 300 €). Base nette de 3 955 € après amortissement : IRNR de 751 €, plus 17 € de renta imputada (valeur cadastrale de 90 000 €), soit 768 €.
→France : 0 € d'impôt sur ces loyers, mais un surcoût de taux effectif de 774 € par an sur les autres revenus du foyer.
→Résultat : rendement net d'impôts de 3,68 % et cash-flow de 677 €/mois côté espagnol ; 612 €/mois une fois le surcoût français déduit.

Sorties du simulateur RentValo, arrondies à l'euro. Vos chiffres changent avec vos charges, votre financement et votre foyer fiscal.

La question que personne ne pose avant d'acheter

À budget égal, ce bien rapporte-t-il plus net d'impôts en Espagne ou en France ? RentValo place le même bien — même prix, même loyer, mêmes charges, même crédit — face au meilleur régime français de détention directe (location nue ou meublée), avec les frais de notaire français de 7,5 %.

Dans l'exemple de Valence, le même bien en France ressortirait en LMNP réel (loueur en meublé non professionnel) avec 627 €/mois de cash-flow et un rendement net d'impôts de 3,50 %. Avant l'effet français, l'Espagne mène de 50 €/mois. Une fois le surcoût de taux effectif compté, la France passe devant de 15 €/mois. C'est cet écart, propre à votre foyer, que le simulateur chiffre.

Ce que le simulateur ne fait pas

⚠

Pas de plus-value de revente espagnole : ni l'impôt espagnol à la sortie, ni sa prise en compte en France.
Pas de location touristique : le calcul vise la location longue durée.
Pas de résident fiscal espagnol : le moteur suppose un propriétaire non-résident en Espagne, résident fiscal en France.
Pas de report des charges excédentaires : l'excédent d'intérêts et d'entretien au-delà des loyers, reportable 4 ans en Espagne, n'est pas reporté (estimation prudente).

Pourquoi simuler avant de signer

→L'impôt d'acquisition va de 6 % à 11,5 % du prix selon la communauté autonome et le neuf ou l'ancien — davantage dans les tranches hautes des barèmes progressifs.
→« Pas d'impôt français » ne veut pas dire « aucun effet en France » : le surcoût de taux effectif et l'IFI se calculent sur votre foyer, pas sur le bien.
→Le bon comparatif, c'est le même budget en France, pas le rendement brut affiché par l'agence.

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Questions fréquentes

Dois-je déclarer en France les loyers de mon bien espagnol ?

Oui. Résident fiscal français, vous déclarez vos loyers espagnols sur le formulaire 2047, puis sur la 2044 ou en case 4BE, selon les règles françaises. La convention franco-espagnole du 10 octobre 1995 (art. 24 §1 a) vous accorde un crédit d'impôt égal à l'impôt français sur ces loyers : aucun impôt français supplémentaire n'est dû sur eux.

Qu'est-ce que le modelo 210 ?

C'est la déclaration espagnole des non-résidents sans établissement permanent. Le propriétaire non-résident y déclare ses loyers à l'IRNR (impôt sur le revenu des non-résidents).

Quel taux d'IRNR pour un résident français ?

19 % sur le revenu net pour un résident de l'Union européenne ou de l'EEE : intérêts d'emprunt, IBI, copropriété, assurance, entretien et amortissement de 3 % du bâti sont déductibles. Hors UE, le taux est de 24 % sur les loyers bruts, sans déduction ; la doctrine de l'administration fiscale espagnole est contestée devant l'Audiencia Nacional (arrêt du 28/07/2025), RentValo affiche les deux variantes.

Vais-je payer un impôt en plus en France ?

Pas sur les loyers espagnols : le crédit d'impôt conventionnel est égal à l'impôt français correspondant, prélèvements sociaux compris. En revanche, ces loyers entrent dans le revenu mondial qui fixe votre taux : vos autres revenus peuvent être imposés un peu plus. C'est le surcoût de taux effectif, que RentValo chiffre à partir de votre revenu et de votre nombre de parts.

Qu'est-ce que la renta imputada ?

Un revenu fictif que l'Espagne impose sur les jours où le logement n'est pas loué : 2 % de la valeur cadastrale (1,1 % si elle a été révisée), au prorata des jours sans locataire, imposé au même taux que les loyers. Sans valeur cadastrale saisie, le simulateur ne la calcule pas et le signale.

Combien coûte l'achat d'un logement en Espagne ?

Dans l'ancien, l'ITP (impôt sur les mutations) dépend de la communauté autonome : 6 % à Madrid, 7 % en Andalousie, 9 % dans la Communauté valencienne, 10 % en Catalogne, avec des barèmes progressifs dans certaines régions. Dans le neuf, la TVA espagnole de 10 % plus l'AJD. S'y ajoutent les frais de notaire et de registre.

Mon bien espagnol entre-t-il dans mon IFI ?

Oui. Un résident de France est imposable à l'IFI sur son immobilier en France et à l'étranger, au-delà de 1 300 000 € de patrimoine immobilier net taxable au 1er janvier. Le bien espagnol y entre pour sa valeur diminuée de la dette d'acquisition restant due.

Pour aller plus loin

Avertissement important — RentValo est un outil d'analyse et d'aide à la décision immobilière. Les simulations, projections et analyses produites sont fournies à titre strictement informatif et ne constituent pas des conseils en investissement au sens des articles L. 321-1 et L. 541-1 du Code monétaire et financier. RentValo n'est pas un prestataire de services d'investissement agréé par l'Autorité des marchés financiers (AMF) et n'exerce pas l'activité de Conseiller en Investissement Financier (CIF).

Risques — Tout investissement immobilier comporte des risques, dont la perte partielle ou totale du capital investi, des risques de vacance locative, de charges imprévues et d'évolution défavorable du marché. Les performances passées et les projections affichées ne constituent pas une garantie de résultats futurs. Les données de marché utilisées (prix au m², loyers de référence, taux, fiscalité) sont susceptibles d'évoluer. RentValo ne saurait être tenu responsable des décisions d'investissement prises sur la base de ces analyses.

Avant toute décision d'investissement, nous vous recommandons de consulter un professionnel qualifié : notaire, expert-comptable, conseiller en gestion de patrimoine (CGP) agréé AMF ou avocat spécialisé.